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住宅ローンリアル体験レポート2016

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2009年9月17日の地価下落と徳政令

 住宅ローンマスターです。

 2009年の9月も中盤を過ぎ、第3週の週末。
 17日(木曜日)には、国内では国土交通省が2009年基準地価を発表。
 7月1日時点での「地価」ですがね。

 一方、米国では同日商務省から8月住宅着工件数が発表された。

 うーん。
 日米で若干の明暗が分かれたと言えなくもない。

 まず、本邦2009年度基準地価。
 大変なことになっている。

 何しろ、全国の全用途平均で前年比4.4%の下落。
 前年2008年の下落率が1.2%だったから目を覆うばかりの状況ではある。

 でも、最も注目すべきは、東京・大阪・名古屋の三大都市圏。
 実は三大都市圏では2005年以来地価が反転、以降上昇軌道に乗っていた。

 つまり、1991年バブル経済崩壊からの日本経済「失われた10年」。
 2003年4月日本市場日経平均株価が底入れして後の本格的経済回復の象徴。
 それが、都市圏地価上昇だったのですよ。

 当時の大手銀行、軒並み倒産するのではないかと思われた2002年。
 それが不良債券処理のメドがつくや、スルスルと株価反転。
 呼応して不動産関連も回復。
 自動車や電機など大企業も同様。

 2006年から2007年にかけて、ネット証券での株式など取引が急増。
 とくに大証ヘラクレス、東証マザーズ、ジャスダックなど新興市場株価バブル。
 今じゃ信じられない新興企業の、信じられない株価だったことよ。
 現在の株価からみて100倍や200倍が当たり前、の世界でしたよ。

 そんな経済回復「ミニバブル」の象徴が、都市圏地価上昇だったのになあ。

 全国の基準地価。
 1992年から2009年の現在まで、18年連続の下落だそうですがね。
 土地バブルがハジけて、長い冬の時代。
 やっと見えた経済の回復循環、その目印となる首都圏の地価上昇だったが。

 やはり、2008年のリーマンショック。
 つまり。
 世界金融経済恐慌が日本不動産市況を破壊するのも当然の帰結、ということか。
 


 2009年8月の日本雇用情勢。
 失業率が5%台の後半。
 欧米の9〜10%と比較すると、まだマシなようにも見えますが。

 日本の雇用、15歳から24歳までの若年層に焦点を絞ると。
 なんと。失業率10%以上だそうです。
 学校を出て、就職しようにも仕事がない。
 これこそが、日本の抱える不幸な状況、先の暗い未来ですよ。

 翻って、アメリカの経済指標。
 米商務省17日発表の8月住宅着工件数。
 59万8千件で前月比、1.5%増。
 市場予想の平均値と同値でした。

 ブレ幅の大きい、集合住宅の増加が寄与したそうです。
 逆に言えば、戸建て住宅件数は弱いようです。

 日本の集合住宅(マンション)の着工件数。
 2009年7月など、前年比71%もの減、まさに壊滅状態ですよ。
 金融恐慌震源地の米国より深刻、とも言える日本の住宅市況悪化。

 日本の基準地価の話に戻れば、住宅地より深刻な下落なのが商業地。
 首都圏の商業地、オフィス空室率が上昇、賃貸料は下げざるを得ない。
 これも経済不況の悪循環。
 消費が伸びないから企業経営を苦しめ、事業規模を縮小。
 商業地の利用度を下げる。

 その悪循環を嫌気して、世界のマネーが日本の不動産市場から逃げていく構図。

 エコを標榜する自動車など一部企業の業績回復を睨み、日経平均株価。
 1万円台は回復していますがね。
 砂上の「楼閣」、いつ崩れてもおかしくない状況でしょう。

 アメリカでは9月17日。
 住宅着工件数の他に、発表された指標があります。
 すなわちFRB(米連邦準備理事会)発表の資金循環統計(09年4〜6月)。
 米家計の資産残高(資産から負債を差し引いたもの)が分かります。

 2009年4〜6月の米家計純資産残高ですが。
 前期末比、07年9月末以来1年9月ぶりのプラス転換だそうです。

 アメリカ株式市場の株価上昇がその要因と考えられます。
 日本と比べ、米国民の家計に占める株式資産の割合は高いですから。

 しかし、それにしても。
 家計資産の上昇分が消費に向かうのでなく、負債圧縮へ使われている。
 米家計負債残高の推移をみると、前期末比1.7%の負債残高減。
 住宅ローン1.4%に対しカードや自動車ローン等消費者信用が6.5%の減。

 住宅ローン。
 金利で比較すれば、米の住宅ローン金利安くなったといえ日本よりは高い。

 その住宅ローン負債の減りが少ないのも、住宅取得件数が上昇している証か。


 日本の住宅ローン。
 2009年9月をもってしても、相変わらず超低金利が続いています。

 ちなみに、2009年9月18日の新発十年物国債利回りが1.330%。
 パニック的な1.2%台から1.3%台へ。
 経済恐慌を脱したのか否か。
 それは不明でも、新発十年物国債利回りは「安定」して1.3%台とも見える。

 住宅ローン長期固定金利に連動する新発十年物国債利回りです。

 そして、住宅ローン変動金利と連動するのが短期プライムレート。
 つまり、日銀が策定する政策金利。

 そう言えば、というのもナンですが。
 9月17日、日銀金融政策決定会合があったのですね。
 全員一致で0.1%の政策金利継続を決定したことは当然でしょうが。

 景気の現状判断を2ヶ月ぶりに、「持ち直しに転じつつある」として修正。

 「下げ止まっている」からの上方修正です。

 それにしても、2009年9月17日。
 首都圏基準地価下落の方が余程強いインパクトがありました。
 地価そして失業率、いずれも経済の遅行指標。
 これからの経済動向が下向きであることを示します。

 正直、私など首都圏の地価が僅かでも上昇基調であったことを救いと見ていた。
 だから、ショックです。
 少なくとも全国商業地の地価回復こそ、経済復調を確認できる目安ですから。

 民主党政権の尻馬に乗るかの如く国民新党、亀井氏が入閣しましたが。
 かの亀井氏が早速、中小企業向け融資の返済猶予策を打ち出しています。

 住宅ローン返済猶予も、その構想に含まれるらしい。
 住宅ローンを抱える者の一人としては嬉しい限りの政策であります。

 が、住宅ローン返済期限を猶予延長するということであれば各金融機関。
 住宅ローンなど融資条件を厳しくする手段に訴えざるを得ないのではないか。

 私、少なくとも大手銀行など金融機関の方の収入が高いことを知っています。
 また、外資系ではともかく日本資本の銀行など人員整理もさほどでない。

 つまり、今次の世界金融恐慌下ですら「恵まれた状況」を享受していると。

 しかし、同時に世界の金融機関と比して、自己資本が哀れなほどに少ない。
 だから、貸し渋りや貸し剥しが横行しても不思議でない環境にある。

 そこで、亀井金融担当大臣の「徳政(借金返済帳消し)令」。
 まあ、「借金帳消し」でなく「返済期限延長」政策ですがね。
 効果どころか、逆効果を生むのでないかと懸念します。

 日本の金融機関、中小企業と或る意味同様のピンチな経営環境化にあるから。

 メガバンクですら、「効率的な」収益構造を持ちえずもがいている有様です。
 株価も低い。
 亀井発言を受け、金融株が総じて売られる始末。

 転じて、アメリカ。
 シティ・グループなど巨大金融資本が復調。
 羹(あつもの)に懲りて膾(なます)を吹く、どころか米の金融商品市場。
 息を吹き返した感すらある。
 金融機関高額所得制限の議論が盛んになる程の「高額報酬」すら復活している。

 彼我の差は、かくも大きい。
 誰しもが懸念する、経済二番底。
 日本もアメリカも、ヨーロッパも、新興経済国家中国ですら楽観出来ない。

 そんな2009年9月17日の馘首、じゃなかった日米各種経済指標でした。

 住宅ローンの「未来」も読みづらい状況です。
 経済不況が5年いや10年続くのか。
 本年2009年末から2010年にかけて、回復が鮮明となるのか。

 予断を許さない状況です。
 それではまた、お会いしましょう。
 



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