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住宅ローンリアル体験レポート2016

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住宅ローン「20年」シミュレーション

 住宅ローンマスターです。「株」での損を「住宅ローン」でリベンジ。
 この発想がいけないのかなあ。「株式投資」やればやるだけ資産は目減り。
 でも「信用取引」してないから、「マイナス」(借金)になることはない。

 あーあ。
 「借金」(住宅ローン)であれこれ工夫するのもなあ。
 ちょっと、ムナシイ。

 いやいや。
 まてまて。
 「住宅ローン」は一生(いや半生)を賭けて行う大事業だい。

 で、本日は前回までの確認を。

 2007年6月20日現在。
  @ 「フラット35
    金利「2.821%」が最低だけど(「楽天」・「SBI」)。
    「手数料」たったの「0.5%」の「優良住宅ローン(金利2.84%)」が有利。

  A 超長期ローンを組むにしても、「20年」を目標にするのがいいです。
    「総支払額」を考えるとね。それで現実的なのが「20年」。
    出来るだけ初期に「繰上げ返済」を重ねて、「20年」以内に返済、がベスト。

  B 「20年」で考えるなら、「金利2%台後半」の「20年固定金利」より。
    「優遇(特約付き)変動金利」が有利だろう。

  C 「新生銀行」の「10年間特約付き変動金利」。
    2007年6月1日時点では金利「1.35%」。
    「中央三井信託銀行」で「オール電化・ガス住宅」なら、なんと。
    2007年6月現在、優遇変動金利「1.325%」。
    「オール電化・ガス住宅」でなくても、「1.425%」。
    「横浜銀行」も同様に、「1.425%」。

 そこで、本日は「期間20年」での「固定金利」と「変動金利」をシミュレート。
 「3000万円」を「期間20年」で借入すると。

 「20年固定金利」なら「新生銀行」。
 金利「2.85%」で、「保証料」0円。
 「事務手数料」0円(9月中までのキャンペーン)。
 「みずほ銀行」でシミュレートします。

 「20年」で「金利2.85%」だと「総支払額」は1969620円×20年。
 = 39392400円(約3939万円)。

 「20年間」の「変動金利」なら。
 仮に「前半10年」と「後半10年」で考えましょうか。

 さて「前半10年」。
 景気は緩く成長、「平均店頭金利」は3%じゃないかな。
 「優遇1.2%」で「平均金利1.8%」。

 続く「後半10年」。
 景気の成長が加速、「平均店頭金利」が5%に達するとする。
 「優遇1.2%」で「平均金利3.8%」。

 このデータを入力します。
 「総支払額」は。
 「前半10年間」:1787268円×10年=17872680円(約1787万円)。
 「後半10年間」:1967244円×10年=19672440円(約1967万円)。
 合計すると、37545120円(約3755万円)。

 「20年固定金利」(「新生銀行」2.85%)と「20年変動金利」の勝負あった!

 「20年変動金利」が「184万円」の勝ち!!

 勿論、今後20年間の「金利予測」。
 「10年間平均店頭金利3%」、その後「10年間平均店頭金利5%」での計算です。
 でも無理のない「予測」だと思うのだがなあ。
 むしろ、もっと平均金利は低くなるのではないかと読む私です。

    《本日のポイント》
 ☆ 住宅ローン「返済期間」は「20年」が現実的ではないだろうか。
 ☆ 「3000万円」借入の場合。
   「店頭変動金利平均」が前半10年間3%、後半10年間5%であるなら。
   「20年固定金利2.85%」より「総支払額」で約184万円「変動」が有利。

 次回、この「推論」(今後20年間の平均金利)を掘り下げますよ。

 蓋然性充分だと思うがなあ。

 ということで、またお会いしましょう。


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