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住宅ローンリアル体験レポート2016

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2008住宅ローン年頭の借換え検討

 2008年。
 明けましておめでとうございます。

 住宅ローンマスターです。
 2008年、混迷を極める世界の金融状況。

 日本の景気は上向くのか、それとも失速してしまうのか。

 そして、住宅ローンの金利はどうなるのか。

 唐突ですが、2008年1月2日現在。

 概観したところ、「全期間優遇金利」は以下のとおりです。(店頭基準金利2.875%とする)

  T.1.3%マイナス優遇

    @ 中央三井信託銀行
    A 三菱UFJ信託銀行

  U.1.2%マイナス優遇

    @ 横浜銀行
   ※A 三菱東京UFJ銀行
   ※B 住友信託銀行
   ※C りそな銀行

 ※A・Bは、「ネット申込み」の場合の適用。
 ※Cは、「女性向け」プランです(なんと「保証料無料」らしい)。

 ちなみに、
   @ 三井住友銀行
   A みずほ銀行
   B みずほ信託銀行

以上3行は「1.0%マイナス優遇」のハズです。


 T.@の中央三井信託銀行。始めは「オール電化・ガス」住宅のみ「マイナス1.3%」優遇でした。
 それを、全てに「マイナス1.3%」を拡大。
 加えて「女性向け」プランに「特典」もあります。

 逆に、U.@の横浜銀行。新規のみ「マイナス1.3%」優遇キャンペ−ンやってたのに。
 やめちゃったみたいです。

 FPなど「専門家」の方たちによると。
 「1000万円を期間10年で借入の場合、金利差が1.0%以上」。
 これが「借換え」の目安、などと仰います。

 それなら、「4000万円借入残高、残り期間30年、金利差0.1%」ならどうなのでしょうね。

 「借換え」に必要な「諸費用」、かなりなものです。

 つまり、
  @ 保証会社管理保証料(保証料)
  A 保証会社事務手数料(事務手数料)
  B 抵当権設定関係費用(司法書士費用・抵当権抹消費含む)
  C 印紙税
  D 火災保険料

 「4000万円借入残高、残り期間30年」の場合でシミュレートしてみます。

 @ 保証料765480円。
 A 事務手数料31500円。
 B 抵当権設定関係費用(概算)217530円。
 C 印紙税20000円。
※D 火災保険料(例)150000円。

 ※D火災保険料については、「継続」が可能な場合がありますが、必要である場合を考えました。
 また、火災保険料は「何を」「どこまで」補償するかで契約額が異なるので「例」とします。

 ということで、@〜Dを合計すると。

 1184510円。
 約120万円ですか。

 もし、新たにD火災保険料が必要ないものとすれば。
 1034510円。
 約105万円ですね。

 次に、金利差をみます。
 全期間店頭基準金利マイナス1.2%と同1.3%の「変動金利」の場合(2008年1月現在)。

 マイナス1.2%なら、金利1.675%。
 マイナス1.3%なら、金利1.575%。

 「変動金利」ですが、仮にこのままの金利で4000万円を30年返済すると。

 マイナス1.2%の金利1.675%の「総支払額」は、50915354円。
 マイナス1.3%の金利1.575%の「総支払額」は、50216974円。

 その「総支払額」の差は、698380円。
 約70万円
 うん、そうかあ。

 私、ローン残債、約4700万円ですよ。
 横浜銀行で「全期間マイナス1.2%優遇」の変動金利。

 残り期間32年です。

 「マイナス1.3%金利優遇」にしたら「総支払額」の差、どうなのだろう。

 「総支払額」の差は、883067円と出ました。
 約90万円かあ。

 私の場合、「金利0.1%差」では「総支払額差」より「諸経費」の方が上回ってしまう。

 マイナス1.3%金利優遇、魅力的なのだけどなあ。

 マイナス「1.4%」金利優遇を待つしかないのかな、トホホですよ。

    《 本日のポイント 》

  ☆ メガバンク系列、頑張ってます。金利1.2%優遇は当り前、1.3%優遇も2行。
 
  ☆ りそな銀行「女性向けプラン」なら、1.2%優遇の上「保証料無料」だ。

  ☆ 「借換え」の場合も、抵当権設定関係費用や保証料など多額の「諸費用」が必要。

  ☆ 「火災保険料」なども含め、ローン残高・残り期間等を考えたシミュレーションが必要。


 全く、シミュレーションが出来るのだから、便利になりました。

 私、住宅ローン契約時、殆ど配偶者任せだったもので反省してます。

 「借換え」時も「新規」と変わらず、いやそれ以上に面倒な手続きが待っています。

 だって、今までの「ローン」を完済して、新たに「ローン」を借りるわけですから。

 離婚してすぐ再婚するのと同じだ。

 「借換え」専門の代行業者さんも、いらっしゃるらしいです。

 私、従前から述べてきましたが、「交渉力」が本当に物を言いますよ。
 これ、実感です。

 今まで、自分のローンで何もしなかった私が言うのもナンですが。

 皆様と御一緒に、住宅ローンの勉強が出来ればと願っております。

 本年も、少しでも「得」になる住宅ローンを追求して参りましょう。

 それではまた、お会いします。



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