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住宅ローンリアル体験レポート2016

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住宅ローン2008年頭借換え検討A

 住宅ローンマスターでございます。

 2008年、1月4日。
 大発会(東京株式市場)、波乱の幕開け。

 いやあ、本当に、参った。
 日経平均株価、終値で2007年度末(12月28日)比616円37銭安の1万4691円41銭。

 昨年来安値更新(昨年一番の安値より更に安い)。
 今日だけで、4.03%の下落ですよ。

 下げ幅、なんと一時765円だ。

 私が「勝負」してる新興市場の株価も総崩れ。
 ご祝儀相場なんて言われる「大発会」なのに、グスンだよ。

 大納会(2007年最後の場12月28日)でも下げましたけど。
 (ちなみに、2007年度の「大発会」も暴落しました。)

 本日「大発会」の「下げ」は、尋常ではないです。

 原因として考えられるのは、
  @ 前々日のNY市場の株価暴落。
  A 原油高(NY原油市場で初めて原油価格1バレル100ドルをつけた)。
  B 円高が進行、一時1ドル108円までつけた(昨年終値より4円以上の円高)。

 まさに「波乱」ですよ。

 信じられない株価「大暴落」ですがね。
 私、来週は一定程度「持直す」予感がするのですよ。

 何故かって。
 「波乱」だからです。

 つまり、乱高下。
 私、株価も債権も原油価格も穀物やレアメタルの価格も、ね。

 金融だろうが現物だろうがすべての「市場」商品が「乱高下」する2008年を予測します。

 つまり、不安定な2008年。

 だって例えば製造業、足元の景況決して悪くないですよ。
 まだまだ世界に需要がありますから。

 銀行業、かなり株価下げてますけれど。
 サブプライムローン問題の影響、欧米と比べれば軽いもんですよ。

 改正建築基準法による審査厳格化で着工件数大幅減の建築・不動産業界。
 でも、需要が減ったわけでは決してないから審査手続きが円滑化すれば、復活するだろう。

 景気後退感はあれど、アメリカの消費動向は侮れない(貯蓄より消費という楽観性ですから)。

 それにアメリカ、雇用統計も悪くないだろう。

 そして失業率が少なければ、インフレ懸念が台頭する。
 加えて、原油高に起因する物価上昇。
 しかし、サブプライムローン問題沈静化のため「追加利下げ」でマネーを潤沢に市場へ供給したい。

 まさに、国内でもアメリカでも等しく、相反する要素がせめぎ合う状況が見て取れます。

 そして「サブプライムローン」こそ、アメリカが開けてしまったパンドラの箱。
 金融工学が生み出した、デリバティブ(派生化商品)・証券化・レバリッジ(信用証拠金取引)。
 この「三種の神器」の粋が、「サブプライムローン」のカラクリなのですから。

 アメリカは今や、自動車など「製造業」に見切りをつけた「金融立国」に見えます。

 トヨタがGMを抜いて販売台数世界一になっても、大規模な日本バッシングは起きないでしょう。

 代わりに、「サブプライム」が齎した「金融不安」に対しては国家の威信をかけて沈静を図る。

 逆に、そうでもしないと「サブプライム型信用収縮」は絶対に収まりません。

 2008年中、目に見える「沈静化」が確認出来なければ、「サブプライム問題」長引きますよ。

 反対に「沈静化」で安心感が広まればアメリカ消費経済のこと、住宅プチバブルが再燃するかも。

 恐らくその動きに合わせるカタチで、日銀政策金利「追加利上げ」が行われるのでしょう。

 エコノミストの皆さん、2008年夏の「追加利上げ」を予測される方が多いらしい。

 一方、2008年度中の「追加利上げ」はない、と読む方もいらっしゃる。
 春先までの「利下げ」を予想される向きすら、あるようだ。


 と、前置きが長くなってしまいましたが。
 今回も、「借換え」を検討することで「住宅ローン設計」の足掛りになれば、と思います。

 まず、「借換え」費用がバカにならない。
 例えば、ローン残4000万円で期間残り30年の場合。
 約100万円強の「諸費用」が必要となる。
 中でも大きな割合を占めるのが「保証料」(この場合70万円以上)。

 この「保証料」ですが。
 「借換え」時、前のローン分「保証料」が返戻されますが全額ではないのですよ。
 ですから、事前の計算には入れないほうが安心かと思います。

 そして、忘れてならないのが「火災保険料」。
 これ、必須です。
 しかし、「継続」出来る場合もありますから、確認が必要です。

 また、「抵当権設定」に関係する費用。
 そのうちの「登録免許税」、「新規」の場合は借入額の1000分の1なのですが。
 「借換え」の場合は、借入額の1000分の4になります。

 4000万円ローンなら、4万円でなく16万円ということですか。

 そして、前回。
 「メガバンク」系列の銀行を見てきました。

 すなわち、
  @ 中央三井信託銀行
 そして、
  A 三菱UFJ信託銀行

 @そしてAは、「全期間マイナス1.3%優遇金利」が出色です。
(@はその上、「女性に有利な」商品設定もあります。)

 私、現在の住宅ローン状況を鑑みると、変動金利で様子を見ることが適切かと考えます。
 だから、「全期間優遇金利」に拘ってしまうのです。

 しかしこの「優遇金利」。
 最も「優遇してもらった場合」の「金利」です。
 当り前ですけれども。

 ですから、いくら「1.3%優遇」と謳ってあっても、ですね。
 最もよくて、1.3%。
 「条件」に合わなければ、「優遇」して貰えるのは1.0%かもしれないしそれ以下かもしれない。

 私の場合「横浜銀行」の「全期間マイナス1.2%優遇」ですが。
 思えば、「条件」ありましたね。

  @ 5000万円借入希望でしたが、4900万円にしてくれと(残債ローンがあったため)。

  A 給与等すべての「振込み」口座を横浜銀行にすること。

  B 自動車に限らず、他にあらゆる種類の「ローン」を抱えていないこと。

 そして、
  C 勤続年数(私の場合、20年以上と言われましたっけ)。

 だから、「公務員が有利だ」とも。

 基本事項を踏まえながら、状況に応じて判断していく、という「感じ」を受けました。

 「(買換え前に購入した分の)住宅ローン残債があると、全額融資は難しいかもしれない。」
 「だから、本部に掛け合ってみる。」
 「やはり、難しかった。でも100万融通してくれれば、なんとかなる。」

 といった具合に、「本部」とやらに「担当」の方が相談する形でハナシは進んでいきましたっけ。

 でも、よく思い起こしてみるとね。
 始めは、「ローン残債」は嫌がられたのですよ。
 でも「担当」の方、頭ごなしに「否定」する言い方では、なかった。

 あくまでも、「相談には乗りますよ」パターン。

 ですから、私たち(私+配偶者)。
 かなり粘り強く「交渉」させて貰いました。

 時間もかけました(残業を削ってね)。
 何度も、「ローンセンター」に通いました。

 当時(3年前)の横浜銀行「ローンセンター」、8時まで受付して貰えたのは助かりました。

 大きな声では言えませんがね。
 ある「メガバンク」では、殆ど「門前払い」だったこともあるのですよ。
 これ、「交渉」の余地もなかった、という意味ですが。

 少なくとも「全期間優遇金利」で比べれば、「メガバンク系列」頑張ってます。

 地方銀行だと横浜銀行の「マイナス1.2%」が最高じゃないのかな。

 銀行ではないけれど、さがみ信用金庫も「マイナス1.2%」です。

 しかし、です。
 さきほど申し上げたように、実際に店頭に出向き相対して「担当」の方と「交渉」する必要がある。

 そのままで、「最大の優遇」を享受出来る保証は、ないはずですから。

 自宅又は勤務地に近い、など「相談窓口」の立地は金融機関を選択する上での重要な要素です。

 もちろん、「応対」の姿勢は、それ以前に重要です。

 こちらの身になって考えてくれないと、大きな「不利益」を蒙りますから。

 私、「メガバンクだから高飛車だの親身でない」などとは思いません。

 「担当者」によるものなのかもしれない。
 また、その金融機関としての「住宅ローン」に対する姿勢も違うのだろう。

 ただ言えること。
 それは、「メガバンク」と雖も「住宅ローン」を収益源と考えざるを得なくなっている状況がある。

 サブプライムローンとは逆の意味でね。
 つまり、借り手にとって無理ない「利子」で安全に返済してもらうローン。

 結果的に「ネット申込み」をするのであっても、一度は窓口で相談されることを私はお勧めします。

 メガバンク系列か地方銀行か信用金庫か。
 ろうきんもあれば、農協もある。

 2008年初頭。
 数字だけ見れば、「メガバンク系列」が概ね「有利」には見えますがね。

 「相談」し易いのであれば、「地方銀行」や「その他金融機関」も選択肢に入るのだと思います。

 「相談」しづらい分、「ネット申込み」が「安い」のですかね。


    《 本日のポイント 》

  ☆ 2008年の経済(景気)状況、波乱の乱高下が予測される。

  ☆ 「日銀追加利上げ」の時期も予断を許さないが、2008年夏が一つの目安となろう。

  ☆ 「優遇金利」、数字だけ見れば中央三井信託銀行など「メガバンク系列」が有利か。

  ☆ 最大限に「優遇」して貰えるかは、相対しての「交渉」が重要になる。

  ☆ その意味で、「交渉」し易い条件をもつ金融機関を選択すべきだろう。


 私、確かにね。
 自分が「1.2%優遇」だから、「1.3%優遇」うらやましいですよ。

 でも、私が「1.3%優遇」に該当するのかは、分からないですよね。

 その金融機関と「交渉」してみないと。

 「残債」も多いし、年収のことも言われるかもしれない。

 そう言えば、三菱UFJ信託銀行。
 「詳しくは窓口」にて」、というスタンスですよ。

 どうですかねえ。
 楽しみでもあるし。
 門前払いパターン、かもしれないし(失礼)。

 いずれにしても、「先入観」は不要です。

 疑問点と要望とを整理した上で、「担当の方」にトコトン相談されることがベストだと信じます。

 本日は少々、長い話しをさせていただきました。

 それではまた、お会いしましょう。
 
 
  
 
 



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