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住宅ローンリアル体験レポート2016

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住宅ローン2010新フラット35研究序章

 
 住宅ローンマスターです。

 10月の3連休。
 行楽日和の中日です。

 ところで、最近。
 いえ、かなり前から少々気になっていた、若く仲睦まじい男女の登場するCM。

 やけに、よく流されているなあ、と思って眺めていたり。
 役者さんのセリフと背景の音楽を聴くだけだったり。

 でもアレ、実は「住宅金融公庫」改め「住宅金融支援機構」のCMだったのか。

 いやあ、懐かしいよなあ。
 フラット35。

 昔のフラット35。
 借換え出来ない。
 住宅ローン(融資)の全額をカバー出来ない。
 で、何とも使い勝手の悪いイメージがしたけれども。

 でも、超長期固定金利の住宅ローンとして「低金利」の魅力があったな。

 そんな、住宅金融支援機構のプラット、じゃない「フラット35」。

 住宅ローン「借換え」検討中の私としては、独特の存在感がありましたねえ。

 「借換え」不可なだけ、余計に羨望したりね。

 それが2009年10月現在。
 住宅ローン「フラット35借換え」が実行可(2009年6月4日受取以降)。
 しかも、住宅購入分の100%借入可(同じく09年6月4日受取以降)。

 以前は、90%までだったのだが。

 全ては、かの世界金融恐慌に対する国の経済浮揚措置の一環とか。
 それにしても、隔世の感があることよ(少し大袈裟)。


 フラット35。
 住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する長期固定金利住宅ローン。

 だから。
 扱う金融機関によって、金利そして事務手数料など借入条件が異なる。
 つまり。
 フラット35といっても、扱う金融機関により総返済額が異なるということ。

 住宅ローン借入額4000万円のフラット35(返済期間35年)を比べると。

 1位:トヨタファイナンス「フラット宣言プラス長期優良住宅向け」
  優遇後適用金利 2.450%。
  事務手数料 融資額×0%。
  総支払額 61,326,930円なり。

 2位:ファミリーライフサービス「借換え専用手数料先払いタイプ」
  優遇後適用金利 2.450%。
  事務手数料 融資額×0.795%。
  総支払額 61,644,930円。

 3位:優良住宅ローン「フラット35(住宅性能評価・200年住宅)」
  優遇後適用金利 2.464%。
  事務手数料 融資額×0.5%(最低手数料105,000円)。
  総支払額 61,654,478円。

 4位:楽天モーゲージ「フラット35」
  優遇後適用金利 2.450%。
  事務手数料 融資額×1.05%(最低手数料105,000円)。
  総支払額 61,746,930円。

 なるほどねえ。
 でも。
 1位のトヨタファイナンス。
 トヨタホームを購入する場合に限られる。
 だから、一般的な住宅購入としての比較なら、2位から見るべきか。

 ちなみに、SBIモーゲージ。
 優遇後適用金利2.450%なれど事務手数料が融資額×2.1%。
 それで、22位となっているようです。

 で。
 SBI、といえば今話題・人気とも急上昇中の住信SBIネット銀行。
 住信SBIネット銀行の超長期住宅ローンと比較してみましょう。

 住信SBIネット銀行「長期特約35年固定金利住宅ローン」
  優遇後金利 2.820%。
  事務手数料 融資額×2.1%。

 日本最大のメガバンク三菱東京UFJ銀行の住宅ローン。
 超長期30年固定2009年10月適用金利が3.28%。
 同行のフラット35の同10月適用金利が3.32%。

 通常、都市銀行の住宅ローンに必要な保証料が大体融資額の2%前後となる。
 だから、住信SBIネット銀行の35年固定金利2.820%。
 メガバンク三菱東京UFJ銀行の3.28%と比較して、低い。

 それにも増して。
 ファミリーライフサービスそして楽天モーゲージのフラット35。
 住宅ローン35年固定金利2.450%の低さよ。

 上記に加えて、優良住宅ローンのフラット35。
 総支払額の安さよ。


 フラット35の住宅ローン。

 「優良な」住宅であること等、様々な条件が必要であるにせよ。
 住宅ローン35年固定金利が2.5%を下回ること自体、驚異的です。

 でも同時に、2009年住宅ローンの10月適用金利。
 全期間優遇変動金利なら、マイナス1.2%優遇が標準的。
 マイナス1.4%も存在。

 そして、マンション提携ローンならマイナス1.6%。
 同じく、公務員等の特別優遇でもマイナス1.6%と聞きます。

 一般的な銀行の店頭基準金利が10月適用で2.475%。
 だから、2009年10月現在。
 変動金利で全期間優遇なら、10月適用で1.275%が標準。
 低くて、1.075%。
 更には、0.875%。

 2009年10月の現況下なら。
 私ならずとも、住宅ローンは優遇変動金利と考えてしまうのではないか。

 三井住友銀行の新規住宅ローン利用者。
 9割が変動金利を選択。
 三菱東京UFJ銀行やみずほ銀行そしてりそな銀行でも約8割が変動金利選択。

 2009年のみならず2010年も、その趨勢に変化はないでしょう。
 米FRBそして日銀、政策金利の利上げに走るまでは。

 10年、いいえ5年前の私なら、住宅ローン。
 長期での住宅ローン「変動金利戦略」など考えなかったです。
 2009年10月の現在ですら、きっと。
 2008年顕在化した世界金融恐慌を経験しなければ、ね。

 私、2008年を境に、向こう10年。
 日米欧の金融状況、そのパラダイム(前提となる土台)が変換したと見ます。

 つまり。
 アメリカFRB当時全盛のグリーンスパン議長が2001年以降。
 ITバブル崩壊後の歴史的水準での金融緩和策を敢行。
 市中のマネーが氾濫して、今次の金融恐慌を先駆ける米住宅バブルを生んだ。

 米サブプライムローン問題と住宅バブル崩壊だけなら、日本バブル崩壊と同根。
 彼我(日と米)の規模の違いだけで、パラダイム転換とまでは至らなかった。

 しかし世界を震撼して余りある規模での金融恐慌となってしまった現在。
 いかに楽天的なアメリカでさえ、「消費天国」が甦るのに10年は要する。

 日本のバブル崩壊。
 91年を崩壊年と勘定しても、2004年以降の株価回復まで13年。
 まして、世界金融恐慌。
 アメリカ消費神話の回復、10年ではきかないだろう。

 私、現在の中国の消費動向。
 バブルへの階段を上り始めていると見ています。

 数年後、その「バブル」が崩壊。
 日米欧の景気回復の腰が折られる。
 それが、私の考えるシナリオの一つです。

 いずれにせよ、2009年現在、日本の住宅ローン。
 歴史的な低水準金利です。

 変動金利のリスクより、金利を固定する「リスク」の方が高いと見ます。
 私の金利優遇はマイナス1.4%。
 店頭基準金利が2.475%だから、1.075%の変動金利住宅ローンです。

 フラット35(35年固定金利住宅ローン)の最優遇金利が2.450%。
 その変動(優遇)との金利差、実に1.375%。
 2009年現在の私に、住宅ローン金利を1%以上多く積む勇気はありません。
 つまり、固定金利への借換えは「リスク」だということ。

 しかし。
 確かに、30年以上の住宅ローン固定金利が2.5%以下というのも奇跡です。

 だから、借換えタイミングを考える。
 でも、私の場合。
 先述の如く、向こう10年は「低金利」にならざるを得ないと読む。

 どうでしょうかね。
 誰とて完全な未来予測など不可能なのですが。
 私、自信がない訳でもなく、だから住宅ローン、今でも変動金利派です。

 皆様の判断、如何なものでしょうか。

 それではまた、お会いしましょう。



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