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住宅ローンリアル体験レポート2016

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住宅ローン2010展望〈固定金利〉序章

 住宅ローンマスターです。

 12月31日(木曜日)大晦日。
 2010年への住宅ローン展望、本日は〈長期固定金利動向〉。

 2010年の住宅ローン。
 住宅ローン変動金利の「リスク」については多く語られるところですが。
 私、住友信託銀行の住宅ローンへ借換えたのが2009年4月。
 2009年4月の住宅ローン借換え実行でした。

 私の住宅ローンの場合。
 変動金利から変動金利への借換え。
 横浜銀行全期間マイナス1.2%金利優遇から。
 住友信託銀行全期間マイナス1.4%金利優遇へ。

 融資額、概算で5000万円弱。
 融資期間、35年。
 我が配偶者の存在(プラス金融力)がなければ、実行しなかった。
 いや、実行出来ませんでしたよ。

 意外に迷わなかったのは、「リアル体験」を欲していたからでしょうかね。
 住宅ローン借換えの「定石」からすれば、必要のない借換えですから。
 だって、金利差1.0%どころか、僅か0.2%ですもの。

 横浜銀行住宅ローン店頭基準金利(変動金利)が据置かれた、2009年1月。
 住友信託銀行は、早々と店頭金利を一気に2.475%へ下げていた。
 横浜銀行、店頭金利を下げたのは「定例どおり」の4月でしたけれどね。

 私、実は2008年11月から住宅ローン借換えを真剣に検討し始めたのだが。
 まずは、電話での偵察行動。
 各金融機関の皆様、決して「色よい」対応をしてくれたのでもありません。

 それは、そうでしょうとも。
 初めての住宅購入に「失敗」しての、多額の住宅ローン残債。
 それを借換えようというのですから。

 ただね。
 2008年11月から2009年3月そして4月。
 概観すれば世界経済、為替相場も株式市場も底を打つ流れ。
 今だから、言えることですがね。

 その渦中で、私。
 2009年以降、長引く日本の景気停滞を予測したのでしたよ。
 つまり、2009年春までの景気「底入れ」でなく、さらに悲観的な予測。
 2009年から2010年、ダラダラと世界の景気は底へ向かうと。

 それで、「自信」をもって住宅ローン再びの変動金利を選択したのでした。


 2009年31日を迎えて今。
 世界そして日本ですら、景気動向。
 私の悲観よりは、「回復」が進行しているようです。

 米金融緩和の解除、すなわち政策金利の早期利上げを織込むドル高が進行中。
 2009年11月、84円台を付けたドル/円レート。
 12月31日11:00現在、92円台中盤付近。

 前回記事で言及しましたが2010年中の米政策金利上昇を予測する向き多し。
 私の予想より、早いシナリオです。

 私の想定シナリオ、1990年代の我が国バブル崩壊を辿る部分が大きい。
 ですから。
 政策金利利上げ後、再度の景気沈滞を予想はしています。

 加えて、米住宅市況。
 再度の「住宅バブル」発生とまで購買意欲が回復しなければ、長期不調と見る。
 住宅ローン取扱い金融機関の疲弊は、更に深刻。
 オバマ大統領がいくら咆えようが、住宅ローン不良債権処理で精一杯。
 新規貸出しへの余裕などない。

 米政府金融安定化策で流れた資金がローン貸出しを躊躇して、国債へ向かう。
 従前より私も指摘してきた構図、2010年へのアメリカ金融の現実です。

 とはいえ。
 2009年12月28日時点での米長期金利が3.848%。
 8月7日以来の高水準です。
 一方、日本の長期金利指標となる新発十年物国債利回り1.295%。
 日米金利差の拡大が続き昨年8月以来の大きさへ。

 米国債入札の「消化不良」を警戒しての長期金利高。
 日本の国債、「安穏」として1.3%前後を逍遥している。

 2010年の住宅ローン。
 アメリカにつられて日銀政策金利も上昇気配を示すなら。
 いや、気配のみならず一度そして二度と利上げを繰返すのなら。

 住宅ローン長期固定金利へとシフトする選択肢が現実のものとなり得る。
 10年固定か20年か30年、それとも35年か。
 フラット35S、超長期35年固定金利。
 2010年中の融資実行で当初10年間マイナス1.0%。
 「優良住宅」なら当初10年間金利1.4%、以降2.4%が期待出来る。
 フラット35住宅ローン、以前と異なり「借換え」での利用も可だ。

 極めて魅力的な選択肢に思えます。
 私、それでも今一つ食指が動かない。
 何故なのだろうか。

 一つには、現在変動金利での優遇金利1.075%という数値がある。
 しかし、日銀利上げ。
 0.25%利上げが二度続けば、1.575%。
 フラット35S「当初10年優遇金利」を超える。

 それでも私が固定金利を選ぶ気がしないのは、何故だろう。


 長期金利、指標となる新発十年物国債利回りは日々変動します。
 その数値の動きを勘案して各金融機関。
 基本的に毎月、住宅ローン長期固定適用金利を決める。
 新生銀行のように「毎日」金利を見直すと謳うところもありますがね。

 膨れる国債残高故に、「いつかは上がる」と言われ続けてきた長期金利。
 国債が買われれば応札価格が上がり、相対的に利回りは下がる。
 だから、国債利回りの上昇とは国債が買われない状況だ。

 現在、日本の国債。
 90%を国内金融機関、銀行や生保そして年金運用機関が購入。
 貯蓄や保険料そして年金基金など我々の「資金」が国債購入に向かう。

 国内金融機関、リスクを避けて超低金利の国債を大量購入する用心深さ。
 その傾向が何時まで続くのか。

 住宅ローン。
 2010年、固定金利なら人気はやはり10年固定だろうか。
 10年のスパンなら景気を「見通せる」気がするという心理からなのか。

 2008年。
 みずほ銀行借換え専用住宅ローン当初10年固定金利が一時1.7%台。
 夢のような住宅ローン商品ではあったが、私は動かなかった。
 当時、私の住宅ローン金利が優遇変動で1.675%。
 金融危機前だったが、一気に2.0%を超えるとも思わなかったから。
 つまり、平均すれば今後10年間。
 住宅ローン金利は1.8%を超えないのではないかと。

 10年間で1.8%を超えない住宅ローン金利など、夢物語でしたよ。
 10年前ならね。
 しかし、2000年代。
 少子高齢化を考えずとも、増税は必至の状況だろう。

 民主党政権前なら、2〜3年後の消費税率アップを私考えていましたよ。
 民主党政権は今後4年間「増税」を封印するという。

 そうだ、私。
 国債残高を含む国の借金。
 それを解消に向かわせるための「増税」は不可欠と見ている。
 それが否応無く景気を冷やす。
 つまりインフレ懸念を打ち消す。

 早晩「増税」せざるを得ない日本の将来を考えれば住宅ローン金利。
 住宅ローン長期固定金利を上げるわけにいかない。
 国債の供給過剰(需要不足)で長期金利が上昇するなら、国が手を打つ。
 いいえ、国が手を打つのでなく金融機関が低金利キャンペーンを打つ。

 そこまでの事態を想定していたのでした、私。
 だから、住宅ローン借換え固定金利を選択しなかった。

 2010年の住宅ローン選び。
 果たして、変動金利で正解なのか。
 次回、さらに深く考えてみたいと思います。

 それではまた、お会いしましょう。



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