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住宅ローンリアル体験レポート2016

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住宅ローン2010へ金利動向と優遇の謎

 
 住宅ローンマスターです。

 2009年も11月ですか。
 11月1日(日曜日)の夕方から大粒の雨。
 天気予報では11月3日、文化の日の火曜日から冬型の天気だと伝えられるが。

 世界経済の天気図とも相似形と言うべきか2009年11月初頭、日本の空よ。

 実際、日本でもね。
 日本経済新聞、11月1日(日曜日)朝刊一面にあるとおりですが、上場企業。
 7月〜9月期、全産業の連結経常利益が前期4月〜6月期比で2.3倍。
 2四半期連続で改善、ですよ。

 上場企業の四半期連結業績、1月〜3月期を底に、まさにV字回復に見える。
 前期若干の経常赤字に留まった製造業も含めての7月〜9月期黒字転換。

 7月〜9月期全産業の経常利益、2兆2千億円強を確保。
 原動力は、前期比10%の売上げ増。前期比売上げ増は、4四半期ぶりだとか。
 シャープなど、中国の需要に支えられた面も大きい。

 ホンダなど、前期比10倍以上の黒字大幅拡大。
 パナソニックやJFE(製鉄)など、黒字転換。
 日立やソニーなど赤字を半分前後まで圧縮。

 「売上高」と同時に、各企業の一段の合理化効果も著しい。
 人件費などの固定費削減、富士通が400億円、東芝が2千億円など。
 「給与」が減らされ「ボーナス」カット、果ては人員整理が進んだ訳だけれど。

 景気対策効果の息切れ、そして円高の進行が今後の大きな不安材料です。

 前回記事で言及したとおり、2009年の日本経済情勢。
 深刻な「デフレーション」懸念。
 何と言っても、7ヶ月連続の消費者物価マイナス。

 国際通貨基金(IMF)の定義だと物価下落が2年以上でデフレ認定だそうな。
 でも、今回2009年の物価下落。
 内閣府4月〜6月期の試算で「需給ギャップ」がGDP比マイナス7.8%。
 年40兆円の需要不足だよ。

 1998年から7年続いた前回デフレ局面のピークが99年10月〜12月期。
 その「需給ギャップ」が、同比マイナス4.8%。

 賃金下落率も同様。
 09年4月〜6月期の前年同期比賃金下落率が4.7%。
 前回デフレでの賃金下落ピークは02年7月〜9月期の3.9%。
 今次の賃金下落の大きさが分かる。

 日銀は09年から3年間の物価下落傾向を予想しているが。
 民間の研究機関など、2013年までの物価下落基調を予測する向きもある。

 前回「デフレ」局面では、02年2月から景気回復局面へ入ったとされるが。
 物価下落からの「回復」には、さらに2年を要したのですよ。


 2009年から今後10年いや20年の住宅ローン。
 住宅ローン金利の平均をハジキ出してみるなら、いかほどか。

 超長期30年以上でみるなら、如何に。

 住宅ローン「フラット35」。
 長期固定金利住宅ローンの雄「フラット35」金利は取扱い金融機関で異なる。
 2009年10月適用で、金利2.640%〜3.590%。

 「フラット35」、購入する住宅が融資条件に適合する品質であることが必要。
 さらに購入住宅が省エネや耐震性など一定要件を満たせば「フラット35S」。
 当初10年または20年間、金利を年0.3%引き下げられる。

 金利2.640%なら、当初金利が2.340%へ。
 夢のような話ではあります。
 なんせ、35年固定金利住宅ローンの当初10年または20年というのだから。

 でも、不思議だよなあ。
 取扱い金融機関によって、長期固定住宅ローン金利が1%近くも違いがでる。
 誰だって、住宅ローン金利。長期固定だもの、0.01%でも低い方がいい。

 それに、「保証金」が不要な「フラット35」。
 その分、融資額につき数%の「事務手数料」が必要だが。
 これとて、取扱い金融機関により1%以上の差があります。
 住宅ローンをシミュレートして「総支払額」を算出すれば、一目瞭然。
 少しでも安い金融機関へ住宅ローンの借り手は殺到するのではないかしら。

 それは別に、「フラット35」に限ったことではないけれど。
 民間金融機関の住宅ローン商品、金利だけでも結構な千差万別ぶり。
 一番の低金利業者へ住宅ローン融資申込みが殺到するのではないか。

 住宅ローン金利。
 2009年現在、「店頭基準金利」より「優遇金利」の幅が大きい。
 とくに「固定金利」の場合、毎月見直されることが基本。
 つまり、月々の変動が激しいとも言えます。

 その中で、有利な住宅ローン金利も変転が早い。
 みずほ銀行の極めて「有利な」当初10年固定優遇金利。
 ふと気付いたら平凡なものへ戻っていた、などとね。

 つまり。
 1)一番有利な条件の住宅ローンが常に決まっている訳ではなく、変化する。

 そしてもちろん、2009年の住宅ローン。
 「優遇」あってのものですが。
 その「優遇」が、どなたでも等しく同じ恩恵に与れる訳でもない。
 2)住宅ローン「優遇」は「審査」次第で「優遇条件」が変わります。

 そして、住宅ローン。
 融資取扱い金融機関が「破綻」でもすれば、住宅ローン「優遇」も水泡に帰す。
 3)住宅ローン「優遇」は不変でなく、融資金融機関が破綻すれば優遇も消滅。

 結局、2009年の住宅ローン。
 ポイントは「優遇条件」でしょう。
 住宅ローン「優遇」を見極め、不用意に振回されないことです。
 あくまで、冷静に、ね。

 と、エラそうな講釈を垂れる私だけど。
 住友信託銀行「全期間マイナス1.4%金利優遇」に飛びついたのですがね。

 2011年春をメドに住友信託銀行と中央三井トラスト・グループ経営統合。
 国内一の資産規模を誇る信託銀行が誕生します。
 この両行。
 4年半前、統合基本合意まで至りながら最終段階でご破算となった経緯がある。
 しかし、今回は周知の経済環境。
 資産規模拡大のメリット、死活問題とも言えるほど大きい。

 で、私の場合。
 やや、勇み足で住宅ローン駆込み「借換え」実行。
 経営統合後の「住友信託銀行」、更に有利な住宅ローン商品を開発するは必至。

 2011年まで、住宅ローンの借換え。
 「様子見」を続けるべきだったのか。

 しかし、私はね。
 2009年から2019年までの少なくとも、10年間。
 住宅ローンの「(優遇後)平均金利」が2.4%を上回る気がしないのですよ。

 物価の増減を繰返しながらもね、デフレ基調が維持されるのではないかと。
 私の経験と、「感覚」も含めた見立てに過ぎないのですが。
 正解は誰にも分かりませんがね。
 いささかの自信と不安の入り混じる私ですよ。

 それではまた、お会いしましょう。



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