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住宅ローンリアル体験レポート2016

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住宅ローンリアル減税の「勘違い」

 住宅ローンリアル体験の実践ローンマスター。
 傷だらけの天使でございます。

 今回、仕事を休めまして「確定申告」行って参りました。
 昨年は、配偶者に頼んでおります。
 今年は、勉強させて貰いました。

 「申告書」を凝視して分かることが、ありました。

 前回、申し上げたとおり。

  @ 「住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)」は、「譲渡損失繰越控除」があるにも拘わらず、「源泉徴収」で引かれている。

 一見、何のことだか分からないですよね。

 1) 「譲渡損失繰越控除」は、住宅を買い換える際に発生した「売却損」額を、最大4年間「所得税」を免除することで補填する制度です。
 徴収された「所得税」が還付される形をとります。

 もう一つ、ややこしいのが、これです。

 2) 「住宅借入金等特別控除」。
 これ、所謂「住宅ローン減税」ですよね。

 今年度から内容が新しくなりますから、要注意ですよ。
 こちらで、チェック。

 期間10年(従来方式)と15年(新方式)で選択出来る。

 今後、地方税(住民税)への「税源移譲」により、「所得税」額が減少していくことによる措置です。

 安い「所得税」減税額なら、10年より15年間にわたり還付されるほうが「お得」になりますものね。

 それは、さておき。

 私は、現在のマンションを購入(買い換え)する際、担当の方から、「「譲渡損失繰越控除」を利用している間は「所得税」を払っていないことになるのだから、「所得税」を「軽減」する措置である「住宅ローン控除」の適用は受けない」と、説明された。

 つまり、「譲渡損失繰越控除」が適用される4年間の後に、「住宅ローン控除」が始まる、というワケ。

 でも所得税「申告書」を見ると、違う。

 ☆ 購入年度は、「住宅ローン控除」されてない(でもなぜかその「控除額」は「申告書」に記載されている)。
 → だから、「還付」額=「源泉徴収」された「所得税」額は、多い。

 ☆ 次年度は、しっかり「住宅ローン控除」がされている。
 → だから、「還付」額=「源泉徴収」された「所得税」額が、少ない(半分くらい)。

 マンション購入時の「説明」とは、違いました。

 ですので、以前「住宅ローンリアル減税」の記事で記述した説明とは異なる内容になりました。

 訂正して、お詫びします。
 結果的には、変わらないはずなのですが。

 「還付」額を見て、「繰上げ返済」等を考えるのですから、影響大ですものね。
 それから、以前は「譲渡損益繰越控除」と記載してきましたが、「譲渡損繰越控除」と表記されることが多いので、改めました。
 これも、紛らわしくて、すいません。

 それから、「売却損」について。

  A 「売却損」とは、住宅「買い替え」時のことです。

 1)(住宅の購入額)−2)(住宅の売却額)=(ア)

 (ア)の額がマイナスになると、「売却損」になる。
 実際は、1)(住宅の購入額)から3)(減価償却額)を引く。

 つまり。
{1)(住宅購入額)−3)(減価償却額)}−2)(住宅売却額)
 これがマイナスになれば、「売却損」。

 これを補填すべく、「譲渡損失繰越控除」が最大4年間にわたり適用される。

 この「売却損」についても、私以前の記事で「それまでにローン返済した額」まで引いて、「売却損」としていましたね。

 謹んで、訂正いたします。

 するってえと、私。
 約5000万円で購入のマンションが、約1700万円でしか売却出来なかったから、減価償却を約200万円と考えると、私の「売却損」額は、約3100万円となるわけですね。

 ふうー。

 昨年、私「株」で200万円以上の損失を出しました。

 落ち込みましたよ。

 でも、この「売却損」と比べれば、屁(失礼)みたいなもの。

 はあっ。

 暗くなってきたので、「手続き」についてまとめます。

 @ 「譲渡損失繰越控除」は毎年「確定申告」が必要。

 A 「住宅ローン控除」は初年度だけの「確定申告」

 B 「株式等譲渡損失繰越控除」は毎年「確定申告」が必要

 @とB「譲渡損失繰越控除」は毎年の「確定申告」。
 「繰越」だからですかね。
 @は最大4年間、Bは最大3年間の適用。

 初年度はね。
 @の「確定申告」鬼のように大変だったと私の配偶者、今でも言います。
 住民票やら、権利書やら。
 特に、今まで住んでいた住宅の権利書、探すのに苦労しました。普段からキチっと管理している方が羨ましい。

 この権利書(新しく購入した住宅の権利書も勿論必要)とか。
 必要な書類、一つでも欠けると受理して貰えません。

 私の配偶者、初年度(昨年ですが)2度、税務署行きました。

 それにくらべて、今回。
 2年目は、「書類」やら「手続き」自体は、軽かったですよ。

 物凄い混雑と列の並びがイヤだっただけで。

 「株式譲渡損失繰越控除」なんて(これ初年度だけど)用紙にチャチャっと書いて、証券会社からの書類(1枚)付けて、パパッと、てな感じ。
 簡単でした。

 やっぱり、住宅の「譲渡損失繰越控除」。これの初年度がキモですから、該当する方は心して下さいね。
 時間も手間も、圧倒的でした。

 本日のポイント行きます。

   《本日のポイント》

 ☆ 「売却損」発生の場合、「譲渡損失繰越控除」が救世主。
  でも、細かい注意が必要です。

 1) 10年と15年の選択制です。

 2) 選択する際、「売却損」額を正しく知る。

 3) 初年度の「手続き」は、かなり面倒です。

 4) 「住宅ローン減税」の申告も、忘れずに。

 何だか、本日はね。
 謝ってばかりです。

 頑張りますので、今後とも宜しくお願いします。

 それでは、いい一日を。
 


 
 
 

  
 


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