カスタム検索
住宅ローンリアル体験レポート2016

2008住宅ローン5月適用借換え決断

 住宅ローンマスターです。

 お久しぶりです。

 いやあ、2008年も5月へ突入。

 連休の盛り、皆様におかれては御健勝のことと拝察いたします。

 思えば4月来、経済見通しも上向き始めたかの感があります。

 3月、1.2%台であった新発十年物国債利回りも5月2日現在、1.6%を超えております。

 すわ、1.7%突入か。

 流れを受け、各行5月適用住宅ローン固定金利を引揚げている。

 そして、優遇金利キャンペーンの行方は如何に。

 5月4日(日曜日)、日本経済新聞。
 11面マネー生活欄。

 「借り換え、残高・期間みて」の見出しで、ローン残高が減ると返済額圧縮効果が薄れると指摘。

 3000万円金利3.5%35年を、残債2000万円金利2.6%で残期間20年の借換え。

 その場合、総支払額148.3万円の軽減。
 借換え費用39.9万円として108.4万円の得になる、と算出しています。

 ところが、例えば3000万円でも。
 金利3.0%35年を、残債900万円金利2.5%残期間8年だとすると。

 総支払額10.5万円の軽減しかならず、諸費用がそれ以上かかれば損が出ます。

 そりゃそうですよ。

 私の周囲でも金利3%以上で借りているのは、残り返済期間10年未満の人ばかり。

 私だって、かれこれ15年程前ですか。
 住宅金融公庫と横浜市助成公社から借りた4000万円の金利平均が3.5%。でしたが。

 2005年「借換え」どころか、マンション買換えたのでしたよ。

 そして現在2008年。
 住宅ローンの話が出れば、「10年以上固定金利」で金利2%台前半は当り前。

 住宅財形を利用して、固定金利1.74%ですって。
 かなりの「長期」でも、だそうですよ。


 で、「借換え」です。

 セオリーとしては、「残高1000万円・金利差1%・残存期間10年以上」。

 ただし、大手行の場合2000万円返済期間20年で約30万円の保証料。
 事務手数料や登記費用を含めると、約50万円。

 ただし、「借換え」の場合、借換え前のローン保証料が一部返戻されます。

 ただ、返済期間が進むほど「戻り」は減ります。
 「35年返済で通常11年目以降だと「戻る」額は4割に満たない」(日本経済新聞)。

 高い「保証料」の4割程度も「返戻金」があればOK、とも思えますがね。

 そして、この日本経済新聞「マネー生活」。

 「主な銀行の借り換え金利と諸費用」として、「7行」を表にまとめている。

 すなわち、借入額2000万円で返済期間20年の場合。
 みずほ、三菱東京UFJ、三井住友、新生、東京スター、ソニー、住信SBIネットの7行。
 「当初固定10年」金利は、最低が新生の1.948%、最高がみずほ2.65%。

 「20年固定」金利でも、最低が新生の2.548%、最高が三菱東京UFJと三井住友。
 2.85%

 一方、「保証料」と「事務手数料」の合計額。
 最高が住信SBIネットで42万円、最低はソニーの4.2万円。

 ちなみに、おなじみ三菱UFJ信託銀行「20年固定」金利が2.60%

 でもね。
 私みたいに、残債約4500万円。
 残存期間約30年の場合。

 メガバンク系金融機関の「保証料」だけで60万超えちゃうよ。

 借換え前「保証料」(5000万円で35年)がどれだけ「返戻」されるかによるけれども。

 だから、私が「20年固定」への「借換え」を考えるなら。
 三菱UFJ信託銀行金利2.6%より、ソニー銀行2.614%が「お得」なのだろうなあ。

 「事務手数料」の圧倒的な安さでね。

 いやいや、違うぞ。
 新生銀行2.548%の「事務手数料」5万円がイの一番で得。

 それでもね。
 私、今でもやっぱり「変動金利」派です。

 状勢、ちょっと微妙になってきましたけれども。

 ええ、新発十年物国債利回りの上昇。
 つい3月1.2%を切るところだったのが、もう1.7%へ向かっているからねえ。

 でも、我々の「賃金」が上がる気配が(全く)ない。

 米FRB(連邦準備制度理事会)のコメントじゃあないが、「下振れ」消えても「回復」もなし。

 一方で、原油と原材料高が昂進、勢いが止む気配全くない。

 日銀金融政策、厳しい舵取りが要求されている。

 ただ、言えること。

 年来囁かれていた政策金利の5月「利下げ」観測は、消滅した。

 アメリカに歩調を合わせるかの如く、景気「回復」とまで言わなくとも「基調」が確認されれば。

 2008年、年内の日銀「利上げ」が実行されることでしょう。

 アメリカNY市場ダウ工業株三十種平均が4ヶ月ぶりに1万3000ドルを回復。

 米1−3月GDP(国内総生産)がプラスの伸び。

 米雇用統計も市場予想を上回った。

 米ISM(サプライマネジメント協会)発表、製造業景況感指数もまた、市場予測を超えた。

 まさにアメリカ、好指数のオンパレード。

 今後5日、ISM4月非製造業景況感指数の発表。
 6日、シスコシステムズ決算発表。

 そして、8日。
 十年物国債入札。
 4月下旬の相場急落を引き摺るようなら、「利回り」さらに上昇。
 長期金利が1.7%に近付きます。


  《 本日のポイント 》

 ☆ 米の各経済指標の市場予想を超える数値(好転)が、投資家心理の改善につながっている。

 ☆ ドル/円レート104円台後半の動き、5月中旬にかけ110円台を狙うか。

 ☆ 米NY株価ダウ平均1万3000ドル、日経平均1万4000円台をそれぞれ回復。

 ☆ 株価好調を受け十年物国債価格は急落、利回り週末2日で1.635%をつける。

 ☆ 日銀「利下げ」の夢(?)は消え、2008年米景気動向を見ながらの「利上げ」も。


 米FRBが政策金利FF(フェデラルファンド)金利「引下げ」を当面見送るとの見方。

 アメリカの金利「利下げ」が打止めになれば、ドル相場も上がる(ドルが買われる)わな。

 ドル/円レート、95円を割る基調になるのではないかとの懸念もどこへやら。

 105円そして110円のレートなら、輸出企業の想定内だ。

 松下電器産業に続き、2ケタ増益見通し企業も出易くなるだろう。

 銀行も含め本邦大企業、新卒者大量採用しましたからね。

 「景気回復」シナリオが整いつつある。

 しかし結局、アメリカ次第。

 アメリカ「サブプライムローンクライシス」の影がつきまとう。

 FRBが「景気下振れ懸念」から「インフレ抑制」に軸足を移したかのように見えてもね。

 ECB(欧州中央銀行)「インフレ抑制」スタンスと足並み揃う如く振舞っても。

 ヨーロッパ足元の景気、決して良くはない。
 アメリカの「景気後退懸念」も、決して払拭されたワケではないのですな。

 「景気」も「金利」もボックス「相場」が続くことでしょう、当面は、ね。

 一部の識者が指摘するように「サブプライム」の余波、少なくとも2〜3年は続くと見ます。

 しかしその間ですら、緩やかな「回復」の流れが継続するのではないか。

 少なくとも今後の景気動向、「流れ」自体が(非常に)悪化する要因が見あたらない。

 住宅ローン金利も、ジワジワ迫り来るモノがありますよ。

 日銀「利上げ」が発表されれば、一気に上振れすることも。

 揺戻しも、あるハズですが。

 2008年後半、住宅ローン「戦国時代」に突入か。

 「様子見」を続けたい私、なのですがね。

 それではまた、お会いしましょう。 
 
 



この記事へのコメント
   時間は、有限であり、無限ではありません

私の夢は「自由人」になることです。
自由人と言っても 人それぞれ価値観はありますが、私は〜

好きな時に起きて、好きな時に仕事をして
好きな時に遊んで、好きなものを食べてと、

というような 夢のような生活です。
それには…

「時間をかけないで 良い仕事が必要です」

時間は、有限であり、無限ではありません。

その限られた時間を、ストレスなく 過ごしたいです。
サプリを飲むのが、あたり前の時代ですが、

サプリより、大切な健康法〜

ストレスをなくす事だと 思います。

好きなことを したい!

これなら出来るって、いろいろ手を出しましたが、出来ません
向いてないのかな〜って 思いましたが、

そんな事 お構い無しに 短時間で、稼げる方法見つけました。
サポートが万全で、誰でも出来るって 思います。

苦労しましたが、やっと報われました。

ブログに見て下さいね!
これです。http://newbig.cocolog-nifty.com/blog/ 


とにかく、楽しいです。
Posted by タダ at 2008年05月06日 00:10
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント:

認証コード: [必須入力]


※画像の中の文字を半角で入力してください。
※ブログオーナーが承認したコメントのみ表示されます。

この記事へのトラックバック
 住宅ローンリアル体験レポート2016
カスタム検索
×

この広告は180日以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。