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住宅ローンリアル体験レポート2016

2008金利動向で新生銀へ借換えか

 こんにちは、住宅ローンマスターでございます。

 もう全くどうなっていいるのだか、東京株式市場。

 確かに、本日2008年1月8日。
 日経平均、僅かにプラス引けでしたよ。

 でも私の銘柄。
 M2J(マネースクエアジャパン)。
 FX業者です。
 大証ヘラクレス(新興市場)上場。

 12月27日から5日連続下落。
 マイナス16%だもんなあ。

 気を取り直して、と。
 日本の企業経営者の方たち、2008年度の成長率が2.0%程度と予測されているとか(平均値)。

 株式市場も含めて経済動向、2008年夏頃から上向くと予想するエコノミストが多いようです。

 そうなのかなあ。

 足元をみると、「不動産」関係が特に暗そうだ。
 絶望する声さえ、聞こえてくる。
 曰く、「マンションも含め今後、日本の不動産は売れない」と。

 本日1月8日、何故か「不動産関連銘柄」少しだけ上げていたようだけど。

 全てはアメリカ発「サブプライムローン問題」に帰着するのですが。

 アメリカサブプライムと日本の住宅ローンと、システムも何もかも別物なのにねえ。

 しかも、日本の金融機関。
 「サブプライムローン」絡みの証券化商品の扱い高、欧米と比べ極端と云えるほど少ない。

 小島よしおじゃないけど、「だっけどだっけど」ですよ全くもう。


 で、現在の状況。
 今は「様子見」ですが、研究怠りなく私。
 「借換え」の道を模索中です。

 今まで、以下のように種々の金融機関を見てきました。
  @ メガバンク系列(信託)銀行
  A 地方銀行
  B 信用金庫

 @、中央三井信託銀行三菱UFJ信託銀行「全期間(変動)金利マイナス1.3%優遇」が出色。

 A、何といっても福岡銀行「全期間(変動)金利1.375%」が驚きでした。

 B、埼玉縣信用金庫「全期間変動金利1.5%」。これ「申込時」と「借入時」で適用金利が選べる。

 で、ここまでくれば「新興」銀行系を見てみなくちゃね。

 取り合えず「様子見」の変動金利で比較します。

  @ 新生銀行(パワースマート住宅ローン)
   「10年間優遇変動金利、2008年1月現在1.35%

  A ソニー銀行
   「優遇変動金利、2008年1月現在1.794%

 これだけ見ると、新生銀行が有利だな。
 変動金利今のところ、1.35%。
 あの福岡銀行1.375%より更に、低い。

 でも新生銀行(パワースマート住宅ローン)「10年間」だけ。

 10年間かあ。
 私、横浜銀行で変動金利「全期間マイナス1.2%優遇」です。
 だから、現在1.675%の変動金利。

 もし仮に、ですよ。
 10年間新生銀行の優遇変動金利が1.35%のまま、で。
 10年間横浜銀行の優遇金利が1.675%のまま、だとすると。

 現在4700万円のローン残で残り期間32年の私。

  @ 32年間ずっと横浜銀行1.675%の場合.。
  A 10年間新生銀行1.35%に借換え、更に残り22年間を1.675%へと借換えた場合。
 上記@とAの場合を比較して、シミュレートしてみます。

 @の総支払額は、60747747円(約6075万円)。
 Aの総支払額は、59277804円(約5928万円)。

 その差、1469943円(約147万円)。
 147万円の差は、大きい。

 でも、A。
 新生銀行への借換えと、10年後他行への借換えと。
 2回の借換えが必要だ。

 そこでね、1回目新生銀行への借換えですけれども。

 なんと「保証料」無料。
 しかも、「事務手数料」も2月15日申込みかつ3月31日借入れ実行までの無料キャンペーン。

 だから必要な借換え費用は、抵当権設定関係費用等で約35万円。

 というわけで、借換え費用を加味した@とAの差は、147−35で約112万円となります。

 しかし。
 この約112万円には「2回目借換え(10年後の新生銀行から他行へ)」が入っていない。

 10年後の2回目借換え時、私の4700万円ローン残はいくらなのか。

 約3442万円になると、ローンシミュレーターは教えてくれます。
 まだ、多いな。

 そしてこの3442万円を他行で借りると。
 保証料概算で55万円。
 抵当権設定関係費用の概算、20万円。
 事務手数料その他で、5万円。
 合計、約80万円を「借換え諸費用」として覚悟しなくてはならないだろう。

 ということで、@とAの差112万円から80万円を引くと32万円かあ。

 「仮に」考えての、32万円。
 新生銀行パワースマート住宅ローンの10年間平均金利が1.35%。
 しかも、その10年間の横浜銀行「1.2%優遇金利」平均が1.675%。
 だとしたなら。
 新生銀行に10年間借換えた場合と横浜銀行のまま借換えない場合の支払額の差が。
 私の現在ローン残4700万円、残り期間32年の場合。
 約32万円ですかあ。

 微妙だ。

 しかし、10年間の平均金利差が1.675−1.35=0.325%

 それに加えて、ローン残4700万円だとね。
 本来の「借換え」時に必要な保証料+事務手数料、90万以上になりますよ。
 それが「無料」なのだからなあ、新生銀行。

 悪い話では、ないですよ。
 ちょっと、心揺れます。


      《 本日のポイント 》

  ☆ 「サブプライムローン」の影響を見極めるまで、住宅ローンも「様子見」が賢明だろう。

  ☆ メガバンク系列(信託)銀行の「全期間マイナス1.3%優遇」も魅力的。

  ☆ 地方銀行の「優遇変動金利1.375%」や信用金庫の「同1.50%」も素晴らしい。

  ☆ 新生銀行「パワースマート住宅ローン」は10年間限定だが「優遇変動金利1.35%」。

  ☆ 新生銀行、保証料と事務手数料が無料だから更に食指が動くところだ。


 新生銀行の「住宅ローン相談会」、非常に興味ありますよ。
 1月19日(土)の六本木ヒルズフィナンシャルセンター開催には間に合わないけれど。

 実は、5月の連休前後にね。
 昨年から貯めてある50万円と確定申告で戻るはずの減税分を足して、約70万円。
 それで私、繰上げ返済をしようと考えているのです。

 その時、横浜銀行の方にね。
 「新生銀行パワースマート住宅ローン」を念頭に置いて、「借換え」の話題を振ってみようかなと。

 それまでに、新生銀行の「住宅ローン相談会」に行かないと。

 それではまた、お会いしましょう。


 

 
  
 



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