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住宅ローンリアル体験レポート2016

2008住宅ローン利子返済の不思議

 住宅ローンマスターです。

 不肖私、「マスター」を名乗りながら失敗連続の住宅ローン。

 思えば、かれこれ10年以上前になりますか。
 初めての住宅ローン。
 アノ頃は、住宅金融公庫と横浜市助成公社。

 民間の金融機関、当時まだまだ金利が高くてね。
 「公的」機関で借りられない場合の非常手段、という位置付けだった気がします。

 住宅金融公庫が金利3.3%。足りない分を助成公社で3.7%。

 今じゃ信じられないけど、頭金500万円もあったのだなあ。

 でも、4900万円の物件でしたから。
 身の丈以上だと思ったけれど。
 今に給料だって上がると信じていた。

 ボーナス併用プランでね。
 年2回のボーナスが、殆どなくなるのですよ。
 あれは、本当にシンドカッタ。

 それと「ステップ返済」(3年間は低金利、4年目からアップ)。
 あれ、全くの「サブプライムローン」でしたよね。

 その反省ですよ。
 2度目の住宅ローン。

  @ 民間の金融機関。
  A 変動金利。
  B ボーナス併用なし。毎月同額の返済のみ。
  C 「当初期間優遇」でなく、「全期間優遇金利」。

 今度は頭金なし、5000万円です。


 ところで先日、横浜銀行から住宅ローン残高を知らせる葉書が届いたのですがね。

 あ、ちなみに私。
 横浜銀行「全期間1.2%マイナス優遇金利」です。
 だから2007年12月現在、私の利率は1.675%です。

 それでね。
 私、忘れていたことがあることに気付かされました。
 それはね。

  @ 3780万円と1120万円の2本に分かれている。
  A 3780万円+1120万円=4900万円、つまり5000万円でなく4900万円の借入。
  B 約3年が経過して、約4570万円のローン残高。

 そして、3780万円の月々返済額124642円。
     1120万円の月々返済額 40203円。

  C 月々返済124642円のうち元本返済分75794円、利息返済分48848円。
    月々返済40203円のうち元本返済分25148円、利息返済分15055円。

 まだ、4500万円以上もローンが残っている(B)。

 それからね。
 私の場合、月々返済124642円+40203円=164845円。

 金利1.675%だと元本返済分は、75794円+25148円=100942円となる。

 月々164845円のうち元本返済分100942円。
 割合でいえば、元本返済は約61%、残り39%が利子返済分だ。

 これがもし金利3%なら、4600万円ローン残だと年間138万円の利子が発生する。

 年200万円の返済とすると、元本返済分は200−138=62万円(約30%)にしかならない。

 金利1.675%の場合なら元本返済約61%。
 金利3%になると、元本返済が約30%。

 半分以下になるということですか。


    《 本日のポイント 》

  ☆ 住宅ローン、住宅取得分と残債(売却損)分とに分けて設定される。

  ☆ 残債(売却損)分ローンがあると、ローン設定も厳しい目で見られる。

  ☆ 金利が上がると、返済額のうち意外なほど多い部分を「利子返済分」に充てることになる。


 でも逆に言えばね。
 前に購入した住宅の残債(売却損)があっても、「交渉」次第でローン借りられるということです。

 色々な「条件」が付くことは、あるでしょうけれども。

 それから、住宅ローンを組んだ金融機関からの「残高」報告は有用です。

 特に私の場合、「優遇変動金利」ですから。
 3年間のうち、1.175%・1.425%・1.675%と3回も金利が変わりましたよ。

 そのたび、返済額中の元本支払い分と金利支払い分の割合も変化します。

 現在、30年や35年の超長期金利で3.0%程度は珍しくありません。

 でも今回見てきたとおり。
 金利3.0%だと、例えば4600万円借入で年間200万円返済とすると。
 毎年約30%しか元本分の返済ができない(70%は利子分を払うだけ)。

 だから、より多くの年間返済額が必要となるし、その「増加分」は意外な程、多いものになる。

 元凶の一つが、「所得」が増えないことなのですがね。

 原油高そして原材料費高で、ガソリンや食料品のみならずジワジワ諸物価高が実感される此の頃です。

 しかし、住宅ローンは「下げ基調」が見えた2007年12月でした。

 2008年の住宅ローン金利が更に下がることを、「夢見て」いる私なのですがね。

 また、お会いしましょう。
 
 



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