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住宅ローンリアル体験レポート2016

2011財政不安と消費税と住宅市況B

 
 住宅ローンマスターです。

 2011年1月28日(金曜日)。

 今日も、前回の続き。
 3回シリーズですからね。
 今回は2011年を迎えての住宅市況。
 とくに、マンション販売動向を見ましょうか。

 不動産研究所が19日発表した2010年度の首都圏新規発売戸数。
 前年比22.4%増の4万4535戸と6年ぶりに前年水準を上回った。

 2011年。
 同研究所の見通しでは前年2010年比で、12.3%増の5万戸だという。

 近畿圏でも、2010年は3年ぶりに増加に転じた。
 販売の好調を受けて、マンション各社。
 手控えていた新規開発を一転、加速させている模様。

 もちろん、2010年の住宅販売の復調。
 後押ししているのは、住宅ローン優遇超低金利と住宅取得支援政策。
 民間金融機関住宅ローン金利の「信じ難い」低率と住宅取得後の優遇税制。
 「民」と「官」とが、ガッチリ手を組み住宅取得を支援する。
 まさに、夢のタッグだ。

 住宅ローンにしてからが、官と民との合作「フラット35」。
 その「当初10年間固定金利マイナス1.0%優遇」は大きい。

 それでも、2011年1月現在。
 住宅ローンは、変動金利の「優遇率」で固定金利を圧倒するのですがね。

 話を戻せば、首都圏のマンション販売。
 2010年、平均の発売月契約率が78.4%。
 好調の目安が70%とされる首都圏マンション販売業界ですから。
 2010年のマンション販売の好調ぶりが分かる。

 一方の在庫。
 2010年末時点での在庫戸数は5600戸で、前年末から1800戸減少。
 1980年代以来の低水準だそうですよ。

 大手から中堅まで。
 不動産各社は開発用地の取得を急ぐ状況。
 土地が安いのも、今のうちかも知れませんからね。


 奇しくも、2011年の日本。
 菅総理が「苦肉」の法人税5%下げをブチ上げても。
 企業は収益力向上を求めて海外現地生産を目指す動きが加速中。
 「一等地」に工場や事業所でもあれば、売却を考えるだろう。

 駅に近い広大な用地などは、住宅物件としては超が付く一等地だろう。
 マンションデベロッパーの方たち。
 口から涎が垂れるのが見えるようですよ。
 とにかく、今ならまだ土地が安いですから。

 住友不動産。
 2011年、つまり今年3月。
 東京機械製作所から川崎市JR武蔵小杉駅前の工場跡地を取得予定だそうですよ。
 その価格、160億円。
 安い気がするなあ。

 思えば、2008年9月15日のリーマンショック。
 以降2010年まで、幾多の中小不動産デベロッパーが経営破綻。
 不動産関連と言えば。
 不動産投資のダヴィンチホールディングスも2010年6月。
 多額の債務超過で上場廃止になったんだよなあ。

 新興市場の星として、大いに気を吐いていたんだがなあ。
 日本の不動産業界。
 復活の狼煙が上がる、そんな2011年になるのかな。

 いやいや
 一本調子の回復は、まだまだ。
 そんな気がする私なのですがね。

 住宅購買層の消費動向を考えると。
 中堅以上の購買層が慎重にならざるを得ない状況は、変わらず。
 現実的な収入の見通しが、今も好転していないでしょうから。
 多くの方の場合、でしょうがね。

 日本の大企業。
 春闘も厳しい。
 いや、組合側の要求が「甘い」。
 「攻め」の要求とは、程遠い。

 一方、中小企業なら、「攻める」どころじゃない。
 経営者と被雇用者が家族のように支え合わねば、倒産するやもしれぬ。

 でもね。
 中小企業であっても、経営側に「不要な」内部留保がないか監視が必要。
 実際、経営者の家族の暮らしぶりが見えれば、分かりますよ。
 従業員の給料をケチって、自分たちが贅沢三昧なんてね。
 経営者の家族たち、「経営者(の仕事)はオイシクて堪らない」。
 そんなセリフを吐かせてはいけませんからね。
 中小企業、腕のいい職人そして有能な社員が辞めれば存亡の危機。
 代わりの人間を探すのも、中小企業であるだけに苦労が要る。

 だからこそ、中小企業の戦士の皆さん。
 従業員の生活を第一に考えるよう、時に経営者を「攻める」ことも肝要だろう。

 マンション業者が、将来を見越し土地取得に走り出した2010年後半以降。
 マンション業界なら、いざ知らず。
 従業員の雇用を守るより、自分や家族の利益のため虎視眈々と土地を漁る。
 例えば、そんな不埒なことを考えるとするなら。
 経営者失格ですよ。
 そう、思うのですがね。

 同時にね。
 経営者が内部留保を増して、慎重姿勢を崩さないのも分からなくはない。
 本人とその家族たちのためではなく。
 あくまで雇用を守ることを重要視した上でのことなら。
 そうそう冒険も出来ないと考えるのも、至極尤もな道理。

 私だって、馘首を避けるためなら給与カットにも甘んじるしかない。
 そして、それが。
 従業員全体で痛みを分け合うことの一環であるなら、尚更ですよ。

 自分が生き残ること。
 それが、一方的に他を犠牲にすることを意味するなら、遣り切れない。

 弱肉強食の度を増すかの如き、民間企業であるからこそ。
 後がなく先が見えてきた私からすれば、路頭に迷う状況は人一倍怖い。
 そんな私でも。
 いや、そんな私だから。 
 誰かが「クビ」になるとなれば、とても他人事とは思えず自己を投影してしまう。 
 「冒険の出来ない」のは企業だけでなく、私自身でもあるということだ。

 しかし、若い人たちは違う。
 私の周囲でも、結婚したての若い二人が住宅取得を考える。
 或いは、子育てを機に持ち家への転居を計画して実行する。

 それだけ、住宅取得が手に届くところにある。
 とくに、夫婦共働きの場合。
 金融機関も、住宅ローン審査を通し易い。
 そんな風にも、見えるのですがね。
 勤め先が大企業でも公務員でもなくとも、ですよ。

 それだけ、金融機関が住宅ローン金利を低く設定している現実がある。

 同時にね。
 若くして手に入れた新居。
 将来それを手放さざるを得なくなる事態も、想定出来る。

 給与の縮小。
 解雇、といった事態の発生。

 それもこれも、杞憂ではない。
 景気が安定回復基調に完全に乗り、雇用の安全が確保されない限りはね。
 住宅取得の代価が、思わぬところまで膨らむこととなります。
 人生最大の借金とも言える、住宅ローンの恐ろしさですよ。

 私も、偉そうなことを言えません。
 住宅ローン変動金利。
 「超」が付く程の低金利を享受して、浮かれていますから。

 そして、私の住宅ローン以上の「超低金利」変動金利ローンも複数存在する。

 住宅販売と言えばね。
 住宅販売業者が提携する住宅ローンの融資条件が目を惹いた。
 すなわち、住宅販売業者と金融業者との力関係、腕の見せ所でもあった。

 2010年3月以降。
 「提携」住宅ローンを優に超える「優良」住宅ローンが、陸続と出現中。
 そんな印象さえ抱く、最近の住宅ローン業界。
 2011年の幕開けですよ。

 2011年1月。
 いや、残すところ数日で2月です。
 そして何度も、くどいようですが。
 私は、少なくとも数年。
 本音を言えば、10年以上。
 長期に亘る、「安定的」住宅ローン低金利時代を想定します。
 誰も、正確な予測など出来ないですけれどもね。


 不動産研究所は、今後4〜5年のマンション販売の好況を予測しています。

 世界に目を転じれば、中国。
 足元で景気鈍化の懸念があるにせよ。
 昨年2010年のGDP成長率が名目で10.3%。と中国統計局が発表。
 日本が2月14日に発表する2010年10〜12月期の同成長率。
 前期比27%増でなければ、日中のGDP世界順位が逆転。
 中国が世界2位へ躍り出て、日本が3位に甘んじることが確実となった。

 米国の経済指標は、概ね好調。
 2011年6月まで米FRBは米国債大量買取りを予定通り消化するだろうが。
 金融量的緩和策すなわち米国債買取りの「第3弾」は、ないだろう。
 つまり、その後の「出口」戦略の始動。
 米金融当局、有事から平時へ舵を切るとの観測が強くなりつつあります。

 ユーロ圏。
 トリシェ総裁「短期インフレ懸念」発言以来。
 対円と対ドルで高値の通貨ユーロ。
 強い、ユーロだ。

 景気回復がいよいよ本格化するかの、2011年1月の月末。
 波乱は、これからだとは思いますがね。
 さて、どうなる日本そして世界の景気、経済。
 そして、日本の住宅販売。
 住宅ローン。

 それではまた、お会いしましょう。
 



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