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住宅ローンリアル体験レポート2016

住宅ローン2010展望〈変動金利動向〉

 住宅ローンマスターです。

 12月30日(水曜日)深夜のひと時。
 2010年への住宅ローン展望。

 2010年。
 住宅ローン、まずは変動金利の動向や如何に。

 住宅ローン変動金利。
 言わずと知れた日銀政策金利と連動する。
 日銀政策金利。
 短期金融市場、無担保コール翌日物取引金利の誘導目標である。
 2009年12月、誘導目標0.1%で変わらず。

 さて、2010年。
 日銀政策金利の利上げ、実行されるのか。

 米国の中央銀行FRB。
 金融危機「出口戦略」と米経済指標の相次ぐ好転。
 2009年12月末現在。
 米エコノミストの多くが、2010年度中の政策金利「利上げ」を予想。

 2010年度後半、9月の利上げを予想する声が多いようだ。
 2010年内で2回、合わせて0.75%幅の利上げを予想する向きも。

 翻って、日本。
 2009年10月、政府が。
 同11月、日銀が。
 デフレーション入りを宣言した。

 しかし、デフレ傾向。
 広く言えば、バブル崩壊後の1992年から続いている、というのが生活実感。

 給与所得者としては有難いのだが、2009年。
 相次ぐ給与カット。
 年間所得減、未曾有のレベルではないのか。


 2009年そして2010年。
 庶民唯一の朗報が住宅ローン金利の低下と支払猶予を促す金融円滑化法案成立。

 住宅ローンフラット35Sの当初10年金利マイナス1.0%優遇措置。
 2010年の第2次補正予算成立は確実。
 実施されれば、現在既にフラット35S実行中の融資にも適用されるそうだ。

 そしてフラット35S、当初10年マイナス1.0%金利優遇。
 2010年12月31日まで適用の時限立法だが。

 もちろん、住宅取得状況が改善しないならば、延長される可能性もあるだろう。
 しかして、フラット35。
 以前と異なり、融資実行時の金利適用。
 融資申込み時ではない。

 思えば、フラット35。
 政府の住宅市況改善への思惑に翻弄されてきました。
 住宅市況「最悪」の2009年。
 2010年へ向けフラット35住宅ローン融資条件、金利を含めかなりの改善。

 しかして、フラット35は超長期35年固定金利住宅ローン。
 ここで展望したい住宅ローンは、変動金利でした。
 主要(大手)金融機関の住宅ローン変動金利。
 店頭基準金利は2.475%。

 住信SBIネット銀行やソニー銀行などネット銀行。
 新生銀行などの新興勢力。
 上記銀行の「店頭基準金利」は2.475%ではないから、注意が必要だが。

 メガバンク(都市銀行)や「メガ」信託銀行。
 そして横浜銀行など「大手」地方銀行。
 以上「旧勢力」金融機関は、共通して店頭金利2.475%。

 注目すべきが、全期間金利優遇キャンペーン。
 「優遇キャンペーン」に乗せられるな、との警鐘は何処で鳴る。
 今や、住宅ローン利用者の半数以上が金利優遇付きの変動金利を選択。

 2008年までの優遇金利、全期間優遇でマイナス1.3%が最高水準でした。
 2009年、金利優遇はマイナス1.4%時代へ突入。
 つまり店頭金利2.475%からのマイナス1.4%。
 結果、1.075%の超低金利を享受。

 さらに2009年。
 販売不動産会社提携住宅ローンなら金利優遇マイナス1.6%いや1.7%。
 留まるところを知らない勢いだ。

 銀行預金額の分だけ住宅ローン金利がかからない東京スター銀行。
 4000万円の預金があれば、無利子で4000万住宅ローン融資が組める。
 キャッシュで住宅を取得するより、預金が「生きている」分だけ安心か。

 そして、各金融機関。
 とくに大手行が「顕著」に見えるのが、職業などによる「特別優遇」。
 三菱東京UFJ銀行など。
 自己資金2割以上で優遇金利幅が0.2%広がるなどの「ケース」は分かる。
 分かる、というのは情報を知ることが出来るという意味で。

 しかし、職業による優遇。
 一説には、公務員の金利優遇幅が一番大きいとも言われている。

 「職業の安定」が評価されるのだろう。
 公務員、一部上場企業と比べ給与必ずしも高くはないだろうが。
 馘首されることも降格も基本的に皆無、それ故の住宅ローン特別優遇。
 「真相」が闇に包まれている感があり、優遇金利幅も明確でない。

 私は、公務員などの住宅ローン「特別」金利優遇幅。
 金融機関にもよるのだが、最高で金利マイナス1.7%と踏んでいますがね。


 住宅ローン2010年1月適用金利。
 変動金利は、軒並み2009年12月を下回る「低金利」。
 少なくとも、2010年3月まで「低金利」傾向が続くのではないか。

 2009年3月で日米株価が「底」を打ったことからの連想ですがね。

 住信SBIネット銀行住宅ローン変動金利。
 2010年1月実行住宅ローン変動金利、キャンペーンで0.975%。

 たしかね、住信SBIネット銀行。
 2009年12月適用変動金利は1.075%を下回るが、やはり1%台。
 1.075%というのは、大手銀行住宅ローン店頭金利のマイナス1.4%。
 09年12月適用金利で大手銀行マイナス1.4%を下回った住信SBI。
 それが、2010年1月実行というが。
 キャンペーン金利0.975%。
 店頭基準金利2.475%からすれば、マイナス1.5%金利優遇。
 「公務員優遇」住宅ローン変動金利からすれば、まだまだ甘いということか。

 住宅ローン変動金利。
 ソニー銀行2009年12月適用変動金利が1.499%。
 同2010年1月適用変動金利は1.479%。
 0.02%の微減。

 住宅ローン変動金利。
 「変動」なだけに、金利上昇は住宅ローン返済を圧迫します。
 金利上昇分を利払いに当てますから、元本が減らないことになる。
 さらに利払い分をも超えて金利が上昇すれば「未払い利息」が発生。
 その分の返済義務が当初の住宅ローンに加えて生じることになる。

 だが、住宅ローン変動金利。
 金利の見直しは、年2回。
 しかも変動金利、日銀政策金利と連動しているから透明だ。
 日銀政策金利の動向に注目していればよい。

 米国FRBの政策金利、利上げ予想が2010年後半とすれば。
 日銀利上げ、早くとも2011年ではないかと「予想」は出来る。

 次回は、2010年住宅ローン長期金利を展望したいと考えます。
 それではまた、お会いしましょう。
 



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