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住宅ローンリアル体験レポート2016

2010住宅ローン最低金利&支払額比較

 住宅ローンマスターです。

 考えてみれば(いや考えなくても)、本日12月26日(土曜日)。
 12月も最終週の週末なり。

 2009年。
 激動の2008年から、いかに回復できたのか。
 そして2010年。
 世界の経済、なかでも日本の景気はどうなるのか。

 2009年12月適用の住宅ローン金利。
 俯瞰したところでは、民間業者の中で30年固定金利の最低が2.85%だが。
 一方、官民(住宅金融支援機構と民間金融機関)連携の、フラット35。
 連携する民間金融機関により金利が異なるから、見逃せないフラット35。
 そんなフラット35のなかで、35年固定金利の最低は2.743%。
 つまり固定金利35年の方が30年金利より低い、という逆転現象。

 もっとも、フラット35。
 「団信」つまり団体信用生命保険の保険料が含まれない。
 雑駁な計算だが、団信の保険料を融資額の0.3%としてみよう。
 するとフラット35の最低金利、最低でも3.043%となってしまう。

 しかし。
 実は、最低金利を提示しているフラット35の業者は住信SBIネット銀行。
 その住信SBIネット銀行が提携のフラット35金利。
 金利2.743%の中に、事務手数料(融資額の2.1%)分が含まれている。

 更に実は、最低金利を提示している民間業者。
 その住宅ローン30年固定金利が2.85%の業者だが。
 これも、なんと住信SBIネット銀行なのですよ。

 まさに、住宅金融支援機構提携部門(フラット35)と「純粋」民間部門。
 両部門制覇、2冠達成の住信SBIネット銀行ということか。


 ところがね。
 住宅ローン。
 「金利」だけが、勝負じゃない。
 結局、住宅ローン負担その融資に関わる総支払額を比較検討せねば意味がない。

 事務手数料、フラット35の場合と同じく融資額の2.1%。
 雑駁ながら、事務手数料を金利0.2%で換算すると金利3.05%。

 「総支払額」を検討する上で欠かせない「事務手数料」を比べてみると。
 住信SBIネット銀行提携のフラット35と、同30年固定金利住宅ローン。
 一般銀行住宅ローンの保証料に相当する事務手数料と団信保険料。
 そのそれぞれを、勘案すれば。

 金利換算分の差では正確な比較が出来ない住信SBIネット銀行同士の勝負。
 住信SBIネット銀行提携「フラット35」対、住信SBIネット住宅ローン。
 互角の勝負、というところか。

 まあ、同じ金融機関だしね。
 でも、やはりフラット35。
 期間が5年長い分だけ、フラット35が若干の有利とも言えるかな。

 そこでおっと、忘れちゃいけなかった。
 新生銀行の住宅ローン。

 新生銀行30年固定金利、2.95%。
 一見すると、住信SBIネット銀行2.85%より、0.1%だけ高いのだが。

 新生銀行の住宅ローン。
 大手銀行と違い、保証会社を使わないから保証料無料。
 更にですよ。
 住信SBIネット銀行などと異なり、事務手数料は融資額にかかわらず5万円。

 「保証料」に対応する「事務手数料」。
 「保証料」無料でも融資額に比率して「事務手数料」を取る住宅ローンが多い。

 事務手数料が融資額の多寡によらず5万円ポッキリの新生銀行住宅ローン。
 「実質」金利で、住信SBIネット銀行より、低いことになります。

 つまり、2009年12月適用の住宅ローン金利。
 住信SBIネット銀行を抜いて、新生銀行が一番の「お得」ということか。

 保証料無料で、事務手数料が一定額の住宅ローン。
 新生銀行のほか、ソニー銀行が有名ですか。

 ソニー銀行の住宅ローン。
 その特徴は、ほぼ1ヵ月まえに早々と次月の適用金利を公表すること。
 たとえば、20年超長期固定住宅ローン金利。
 2009年12月適用金利が2.980%。
 2010年1月適用金利が2.969%。
 直近の長期金利(十年物国債利回り)低下傾向が反映されているのが分かる。

 とすると、ソニー銀行長期固定住宅ローン金利2.969%。
 新生銀行の長期固定金利2.95%と比して、それほどの遜色はないと言える。
 ソニー銀行の「事務(取扱い)手数料」。
 消費税込みで42000円だしね。

 それにしても、ソニー銀行。
 「保証料無料」、新生銀行みたいに目立つようアピールすればいいのに。

 住宅ローン新興勢力のなかの白眉、イオン銀行。
 イオン銀行も「保証料無料」。
 住宅ローン優遇キャンペーンも実施中とのこと。
 要チェックでしょう。

 セブン銀行では、いろいろな金融機関を扱うつまり取り次ぐという戦略。
 今後の住宅ローン市場への本格参入を窺うというところか。
 SBIグループも似た戦略を取っていたような。


 住宅ローンをネットでチェック。
 その場合、住宅ローン「金利」の比較では不十分と考えます。
 借入期間が長い住宅ローンを考える際、「金利」は一番重要ですが。
 「手数料」が一定額でなく対融資額の割合で決められるのなら多額になる。

 でも、ここまでは当たり前。
 住宅ローンを「総支払額」で考慮すべきなのは、当然です。
 従前から私申し上げていますが、住宅ローンは奥が深い。

 金利や総支払額などの数値データだけでは住宅ローンを判断出来ない。
 主な理由は2つ。
 住宅ローン「審査」と「相対」。

 1)住宅ローン審査。

 住宅ローン。
 店頭まで行き担当者と「相対」する一般金融機関であれ。
 店頭はおろか電話で担当者との「相対」交渉の必要ない「ネット」金融であれ。
 住宅ローンたるもの、必ず「審査」を通らねば融資実行が叶わない。

 住宅ローン「審査」。
 受け身の姿勢で考えれば、イヤで面倒なものですよ。
 出来れば、担当者の顔を見なくて済むネット金融業者がいい。
 そう考えてしまう部分が私にはあります。
 根が内気で面倒くさがりなもので。

 で、ネットで住宅ローン審査に申込む。
 こちらの条件がよければよし。
 安定職業やら、借金がないやら、年齢が若いやら、ね。

 しかし、実際の私みたいに「好条件」でないなら。
 ニベもなく、却下。
 木で鼻をくくったように、一瞬で審査不合格でしょうよ。

 そこで。
 2)住宅ローン「相対」。

 つまり。
 加えて、ね。
 もし私の住宅ローン融資条件が、金融機関にとって好ましいとする。
 前述のように、住宅ローン「審査」はスンナリ通るでしょうよ。
 それで「審査」終了なのが、ネット申込み。

 担当の方との「相対」での住宅ローン審査ならね。
 まず向こうから、広告等のデータ以上の「好条件融資」を提示してくれます。
 融資する側に立って考えれば、「優良顧客」を手放したくないですから。

 融資を遅滞なく必ず返済出来る顧客。
 そんな優良顧客であるなら、多額の住宅ローンを長期間にわたり融資したい。
 だって、融資額が多く期間が長いだけ「利子分」が多額になります。
 すなわち、住宅ローン融資金融機関からすれば利益が増すというわけ。

 現実には、そんな「優良顧客」は存在しないでしょう。
 「優良」なほどの資産がある「顧客」なら住宅ローンを必要としない。
 利子分を払いながら住宅ローン融資を受けるより。
 即金で住宅物件を購入しますから。

 だから現実には、大資産はないが収入が安定している顧客。
 そんな顧客が「優良顧客」となる。

 そして住宅ローン融資条件をめぐり、「相対」での交渉で条件アップを狙う。
 それこそ、住宅ローン担当の方との「相対」での交渉。
 ネットやチラシでの数値以上の好条件を得るチャンスとなるわけです。

 住宅ローン。
 融資額の規模は、桁外れに大きいです。
 だから、私のような無精者でも「相対」での交渉に臨みます。
 私の場合、ネット経由での「仮審査」ですら申込まなかった。

 本当は、ネットも「相対」も、両建てで進めるべきだったのでしょうがね。

 最後に、蛇足です。
 2009年12月現在、そして2010年1月以降も、でしょうが。
 住宅ローン適用金利は融資申込み時でなく、融資実行時の金利適用です。

 昔のフラット35、融資適用金利は融資申込み時の金利でした。
 住宅金融支援機構の前身、住宅金融公庫の頃も同様。

 融資の申込みから融資実行まで1ヵ月を要すると考えた方が良さそうです。
 金融機関次第、という部分もあるでしょうが。

 私の場合、気になることを一つひとつチェック。
 さらに、融資額や融資期間を当初交渉時から変更したこともあり。
 結局、3ヶ月以上かかりましたっけ。

 住宅ローン。
 人それぞれ、ですよね。

 それではまた、お会いしましょう。 
 



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