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住宅ローンリアル体験レポート2016

2013住宅ローン戦略を考える2月第2週


 住宅ローンマスターです。

 2013年の2月3日(日曜日)
 いや、2月4日(月曜日深夜です。

 もう、早朝と言った方がいいのかな。

 前々回より、アベノミクスの大看板「物価上昇率2%」に触れてきましたが。
 触れる、というよりクダを巻く、でしたかね。
 別に、酔っていたのではないのですが。
 失礼しました。

 で、住宅ローンです。
 重く圧し掛かっていますよ。
 住宅ローン。

 住宅ローン長期固定金利を決める新発十年物国債利回り。
 2013年1月末から2月初頭。
 0.750%付近を回る値動きですか。

 2月1日(金曜日)終値が、前日比0.025%アップの0.765%。
 依然として、歴史的とも云える低水準です。

 実際ね。
 株価が上がっても、国債の需要は旺盛なのですよ。
 日本の金融機関ではね。

 日銀が量的金融緩和を維持しているといってもね。
 無制限に国債を購入しているワケではありません。

 欧米と比較するまでもなく、購入規模は決して大きいとは言えません。
 旺盛なのは、むしろ民間金融機関の国債需要。
 積極的にリスクを取り融資先を見つける代わりに、国債に応札する。
 「安全」資産としてね。

 人気があるから国債価格は上がり、利回りが下落する。
 その流れ。
 2013年2月も健在です。


 一方、ですよ。
 物価が上昇すれば、ほぼ自動的に長期金利つまり長期国債利回りも上がります。

 安部首相の掲げる物価上昇率2%の目標。
 すなわち、2%のインフレターゲット。

 2%も物価が上がった日には、長期金利も急上昇。
 住宅ローン固定金利も大変なことになります。

 2013年2月適用現在。
 大手金融機関、いわゆるメガバンク。
 住宅ローン10年固定金利を選択するならね。

 三菱東京UFJ銀行。
 みずほ銀行。
 ともに、「最優遇金利」で1.35%。

 三井住友銀行。
 10年固定金利特約で、やはり「最優遇金利」が1.35%。

 ちなみにね。
 変動金利だと「最優遇」で、0.875%。

 繰り返しますが、隔世の感あり。

 信託銀行の雄。
 三井住友信託銀行は如何か。
 一定期間固定タイプで10年固定金利。
 なんと、1.15%。
 10年間の住宅ローン金利1.15%が保証されるというのか。

 ちなみに、私。
 変動金利の優遇金利で、現在金利1.075%。
 それでも、契約成立時にはね。
 欣喜雀躍(きんきじゃくやく)。
 大喜びで、当時の住友信託さんに感謝したものでした。

 住宅ローンは、もちろん「勝負事」ではありませんがね。
 私の場合。
 投機的な性質があるものですから。
 どうしてもギャンブルになぞらえていまうのですが。

 今後10年。
 住宅ローン変動金利の指標金利。
 つまり日銀政策金利(短期金利誘導目標)が現在水準のままである自信はない。

 すなわち、私の住宅ローン優遇変動金利1.075%。
 今から(当初)10年固定金利1.15%に借換えた方が変動金利より有利。
 そう考えてしまいますよ。


 私、リーマンショックより以前の2005年来。
 住宅ローンなら、固定金利より変動金利が有利だと唱え、実践してきましたよ。

 それがね。
 自信が揺らぐ、2013年初頭。
 となった、次第です。

 なにしろ、日銀政策金利0%〜0.15%が下がる余地は実質上有り得ない。
 金融機関の「優遇金利」も底を打った感が強い。

 大手都市銀行も信託銀行も地方銀行も。
 そして労働金庫、信用金庫。
 これ以上、優遇条件を金利で良くする。
 その「体力」も「理由」も見つからないだろう。

 つまりは、今現在。
 2013年初頭が「優遇金利」の底、いや「絶頂」だと考えられます。

 2013年の住宅ローン。
 「史上最低金利」の年として、後世に名を残すのか。

 ポイントは、やはり金融機関の「優遇金利」の幅。
 優良顧客には、信じられない金利条件が示されるのだろうが。
 一般の借り手から見れば、それは別世界の話。

 逆の視点から考えると。
 世の中、少しでも景気がよくなり。
 正確に言えば、景気の見通しが晴れて企業の投資が活発になり。
 金融機関のリスク選好が高まれば。
 積極的な融資、つまりマネーが動く。

 超低金利の住宅ローン、そして国債。
 そんな安定志向からマネーが離れて、よりリスクを孕む高金利の融資案件を目指す。
 それが必定の流れです。

 アベノミクスの効果が実体経済に現れた時、住宅ローン金利は既に上がっている。

 いえいえ。
 正確さを欠きました。
 アベノミクスが奏功したことを確認して、金融当局は政策金利を上げるべきです。
 賢明な政府そして日銀であるなら。
 以前の轍を踏まないことを期待したい。

 私が言いたいのはね。
 政策金利ではなくて。
 個々の金融機関が設定する「優遇金利」の幅です。

 変動金利ですとね。
 2013年初頭の住宅ローン優遇金利。
 マイナス2.5%以上がザラです。

 そんな住宅ローン優遇金利が、景気が上向くやサッと縮小する。
 契約後に、優遇金利が下がることはない。
 契約ですから。

 しかし、新規または借換え時の優遇金利が縮小されるワケですよ。

 虎視眈々と借換えの機を窺う私としては、手足を捥(も)がれるが如し。

 横着な私ですが。
 小額でも繰り上げ返済を実行しますよ。

 素直に景気回復を喜べない状況です。
 前途多難な2013年ですが。
 前を向いて進みたいと思います。

 それではまた、お会いしましょう。
 



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