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住宅ローンリアル体験レポート2016

2010夏住宅ローンと円高金利住宅市況

 住宅ローンマスターです。

 本日の8月18日(水曜日)も快晴。
 昨日も一昨日も、日差しが厳しい2010年8月の残暑よ。

 お盆休みなのですがね。
 私、例年になく「長め」の休みを「取らされている」状況。
 不遜ではありますが正直、嬉しくはないですよ。
 むしろ、不安で仕様がない。

 同じ社内でもね。
 閑職というものは存在します。
 収入の多寡もさることながら。
 「必要とされない」という現実は、真に辛い。
 でも、現実を嘆いてばかりでも詮無いこと。
 まず、今出来ることを全うする。
 そして時間が余れば、勉強に充てる。

 いつになく、私気力を漲らせますよ。
 折角の夏。
 外が猛暑なら、内も暑い。
 だから、昼間はまどろみ夜半にかけての勉強。
 家族も寝静まりますからね。
 子どもだけが勉強するものではないと心に決めて頑張ります。

 で、住宅ローンです。

 本日の話題。
 1)住宅ローン4月〜6月期新規融資、前年同期比20%減。
 2)17日、日経平均株価終値9161円で年初来安値を更新。
 3)長期金利(新発十年物国債利回り)は一時、7年ぶり低水準の0.920%。

 4月〜6月期のGDP速報値が示す「低成長率」については前回紹介しましたが。
 住宅ローン4月〜6月期新規融資(貸出)額が前年同期比20%も減ったとはね。

 減少率は、14年ぶりの落込みだそうですよ。
 国内銀行の4月〜6月期住宅ローン貸出額は、2兆7415億円。
 四半期ベースで3兆円を割り込むのは、10年ぶりだとか。

 やはり、物件数自体が少ないという指摘は、あります。
 国土交通省によれば、2010年1月〜6月の新設住宅着工件数。
 前年同月比3.8%の減少の、38万1653戸。
 集計開始以来の、最低記録だそうです。
 ついでに、4月〜6月期の住宅投資も前期比1.3%減で2期ぶりの減少。

 リーマン・ショック前後、住宅関連業者の破綻が相次ぎましたからね。
 首都圏のマンションは、順調な回復を見せてはいますが。
 戸建てを含めると、全国的にはまだまだ厳しいということもある。

 しかし、ね。
 生活者の実感からすれば、当然の帰結といえますよ。
 つまりは、「収入の不安定」。
 将来の収入へ安心感が持てないということ。
 私事ですが企業に勤めていてね、今ほど「不安」を覚えたことはない。
 それくらいの「デフレ・円高不況」なのですよ。


 ちなみに2009年度の住宅ローン。
 前年比4.6%減の14兆1595億円と9年ぶりの低水準。
 2010年度は、それ以上の低下が見込まれる状況です。

 厚生労働省の調査では、6月の現金給与総額は前年同月比1.8%増だが。
 基本給を示す所定内給与は、同0.2%の減。
 これ、23ヶ月連続の減だそうです。
 つまり我々サラリーマンの基本給与は、本格回復したとは全く言えない。

 新規20%大幅減の住宅ローンですがね。
 住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による「フラット35」。
 フラット35は、4月〜6月期申込件数が前年同月比2.7倍と好調です。

 2010年の「フラット35」。
 一定の条件を満たす「優良住宅」であれば、当初10年間の金利が優遇。
 その当初10年間金利優遇、なんとマイナス1.0%か。

 金融機関によっては、これで当初10年間固定金利が1.7%程度となる。
 住宅ローン当初10年間固定金利が1.7%を切る時代なのですよ。

 しかしね。
 フラット35。
 団体信用生命つまり「団信」に加入するのに保険料の負担が必要だ。
 純民間の金融機関なら、大手銀行もネット銀行でも負担してくれる。
 金利換算して、ざっと0.2%。
 それを勘案すれば、必ずしもフラット35。
 他の民間住宅ローン選択肢と比較してフラット35が有利と言えるかどうか。
 検討が、必要でしょう。

 で、2)17日、日経平均株価終値9161円で年初来安値を更新。
 前回記事でも言及しましたが、2010年4月〜6月期の企業業績。
 悪いどころか、前年同期比で収益数倍増の企業続出。
 V字回復が鮮明な、好決算続出ですよ。
 それが、何故。
 何故、株価低落へ至るのか。

 それはね。
 4月〜6月期の経常損益予想を上方修正した企業。
 その4割程度が11年3月通期の業績予想を据え置いた。

 そんな「慎重な」業績の読みが、設備投資の減退の原因。
 そんな「弱気」を見越して、日本企業を投資家は見放し株が売られるわけだ。

 折角の「好業績」を好機とするどころか、ピンチへと変える「悪循環」。
 構造的な悪循環だと言いたくもなりますよ。

 株価低迷と連動して長期金利はジリジリと下がるのですが。
 そしてそれで住宅ローン長期固定金利も低下して有難いのですが。
 一体何時、反動が来るのか。


 米国の長期金利も歴史的とも言える水準で低下中。
 日米長期金利差が縮まることで円高を呼ぶ状況については前々回述べました。

 その米国ですがね。
 住宅サブプライムローン問題が発端となった今次の世界金融恐慌ですが。
 2010年8月現在。
 アメリカの住宅市況は依然低迷。
 国民に夢を与える筈の前ブッシュ大統領「持ち家」政策が全く裏目に出た形。

 というのもね。
 「米住宅公社改革道険しく」と日本経済新聞8月18日朝刊は伝えています。

 連邦住宅抵当公社(ファニーメイ)と連邦住宅貸付抵当公社(フレディマック)。
 政府管理下で再建中の両公社。
 そもそも住宅抵当公社。
 住宅ローン債権や同担保証券の買取そして保証業務を通じて住宅取得を支援。
 原資となる資金は債券を発行して調達してきたのだが。
 その住宅抵当公社の債券。
 政府の「暗黙の保証」があるとみなされてきたから、「商売」が成り立った。
 住宅バブル期にそんな「暗黙の保証」で調達した資金で、住宅ローン事業を拡大。
 膨張した買取住宅ローン債権でクビが回らなくなり、経営破綻した。

 で、政府管理下で再建中の両公社の4月〜6月期決算。
 ファニーメイは12億ドル、フレディマックは47億ドルの最終赤字。
 ファニーが15億ドル、フレディが18億ドル、政府財務省への追加支援を要請。
 これを含めた累計の公的支援額。
 ファニーメイが861億ドルでフレディマックが641億ドル。
 住宅市況が改善せず、業績低迷が続く両公社。
 金融危機前に手がけた住宅ローン債権の買取や元利払いで資産の劣化が止まず。
 公的資金による追加資本注入が必要となる事態が今後も継続せざるを得ない。

 米政府が経営難の両公社を政府管理下に置いたのが2008年9月。
 オバマ政権は2009年12月、両公社向けの公的資金注入枠を事実上撤廃した。
 両公社と政府抵当金庫(ジニーメイ)が保有・保証する住宅ローン担保関連資産。
 その残高たるや、3月末で約5.7兆ドル。
 そして、両公社が発行する社債は海外の中央銀行など多くの投資家が所有する。
 つまり、規模が「大きすぎて潰せない」状況の典型だ。

 米4月〜6月期の個人向け住宅価格。
 ピーク時の2006年7月〜9月期より、17%低い水準だそうです。
 米議会予算局(CBO)の試算では、両公社への支援額。
 最大で4000億ドルに達するという。

 一方、市場では支援額は1兆ドル規模のなるのではないか、との疑心暗鬼。
 住宅価格が、今以上に下がることは十分有得ますからね。

 8月17日にね。
 両公社の抜本改革へ向けた「官民会議」が開かれましたが。
 完全に民営化するか。
 「政府保証」を残すか。
 「問題が大きく複雑すぎて」(政府高官)、なかなか纏まらないですよ。
 オバマ大統領は7月、80年ぶり大改革の金融規制改革法を成立させましたが。
 住宅金融改革は、更なる難航は必至。
 すべては、住宅市況の改善が握っているのかもしれません。


 米経済。
 2010年8月。
 景気の踊り場、いやそれ以上の減退が囁かれている。

 米商務省17日発表の米住宅着工件数。
 季節調整済みの年率換算で、54万6千戸。
 前月の改定値比で、1.7%増加。
 前月比プラスは、3ヶ月ぶり。
 市場予測の平均が、約55万5千戸だから、それをやや下回った。
 雇用と賃金が上向かない中、住宅市場の冷え込みが一段と鮮明になった。

 米連邦準備制度理事会(FRB)17日発表、7月鉱工業生産指数。
 2007年を100として、93.4となった。
 前月比で1.0%上昇。
 市場予測の平均が0.6%、それをやや上回る結果だった。

 米景気は足踏み感が強いが、足元での生産活動は堅調に推移しているか。

 日本の景気回復は、米欧そして中国など新興国次第。
 中国も、人民銀が「元安」を誘導。
 自国の産業保護に注力せざるを得ない状況で、勢いに陰りが見える。

 残暑で暑いのは気候だけなのか、日本そして世界の景気地図。
 住宅ローン。
 長期金利の低下基調で来月の長期固定金利は、楽しみではあります。
 しかし、店頭基準金利が下がるとしても、微減。
 2010年の住宅ローン金利。
 実際は、競争原理に基づく「優遇競争」で住宅ローン金利は下げている。

 景気経済の展望が明るくないだけに、住宅ローン。
 近づき難いのは、冒頭紹介した新規住宅ローンの大幅減に見えるとおり。
 厳しい現実です。

 経済の将来に予断を許さない2010年の夏。

 それではまた、お会いしましょう。 
 



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