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住宅ローンリアル体験レポート2016

2009住宅ローン固定と変動金利の真実

 
 住宅ローンマスターです。

 2009年10月25日。
 横浜は、前日からの雨模様。
 暗いなあ。

 晴天続きの先週だって、日本経済。
 決して、光明が見えたワケじゃなかったけど。

 世界に目を転じれば、中国の「大躍進」。
 人民の購買欲や強し。
 自動車生産台数では2008年米国を抜いて世界2位。
 そして、2009年。
 輸出で落込む日本を尻目に中国、自動車生産台数1000万台突破。
 自動車生産そして販売台数までも中国、堂々、世界1位の座を奪取ですからね。

 今次の世界同時金融経済恐慌。
 アメリカのサブプライムローン住宅問題が震源地。
 米の疲弊、失業率が2009年内に10%を突破するとの予測。

 米地銀(地域銀行)、2009年の破綻すでに100行を超えて106行。
 1992年の地域金融機関破綻179行以来、17年ぶりの水準だとか。

 年末に向けて、更に増えるのだろうな。
 大体が地域金融。
 本業の融資が中心。

 アメリカ地域金融機関の破綻が意味するところは、「不良債権」の増加ですよ。

 大手金融が証券市場の回復基調で金融商品売買の収益を上げているのと対照的。

 焦付く融資、不良債券懸念が増して、次の融資を慎重にさせる、という悪循環。
 金融機関の信用仲介機能は麻痺している。

 これが、2009年。米の地域経済の現状だ。


 日本の住宅ローン。
 2009年、10月25日現在。
 住宅ローン、変動金利と固定金利ともに歴史的な低水準。

 大手民間金融機関の住宅ローン、平均的な店頭基準変動金利が2.475%。
 そして優遇金利がマイナス1.0%〜1.4%。
 公務員など特定業種、或は自己資金(頭金)率などで、更なる金利マイナスも。
 長期固定金利。

 みずほ銀行:30年〜35年固定金利3.76%。
 三井住友銀行:20年〜35年固定金利3.08%。
 新生銀行:30年〜35年固定金利2.95%。

 当初金利優遇の10年固定金利となれば、2%台前半など当たり前。
 新生銀行:2.20%。
 住信SBIネット銀行:1.950%、でなんと8大疾病保障付き。

 住宅ローン。
 かつての一番人気が、10年固定金利。
 それが、2009年10月住宅ローン金利。
 10年固定金利も低いが、誰が見ても変動金利の金利優遇が断然魅力的に映る。

 だって、マイナス1.4%なら優遇後の住宅ローン金利が1.075%ですよ。
 しかし、です。
 2009年住宅ローンの陥穽(落とし穴)が、ここにある。

 住宅ローン、4000万円の期間30年で借りるとする。
 1)金利1.075%なら毎月の返済額が約13万円。
 2)当初10年固定金利1.95%で残り20年金利3%なら。
  当初10年間の毎月返済額が約14.6万円。
  残り20年間の毎月返済額、約16.1万円。
 3)金利3%なら、毎月返済額が約16.8万円。

 ボーナス払いがなく、毎月13万円の返済で4000万円の融資。
 13万円で済むなら、夢のようなオファー(提案)にも聞こえる。
 でもこれ、30年間ずっと金利が1.075%での話です。

 住宅ローン変動金利派の私ですら、30年間の金利1.075%では信じ難い。
 今後10年間の住宅ローン優遇後の金利平均1%台なら、可能性大と見ますが。

 実は私の住宅ローン。
 今年2009年4月から金利優遇マイナス1.4%の変動金利。
 2009年10月現在も住宅ローン金利1.075%適用中です。

 変動金利ですから、政策金利に連動。日銀が利上げするまで1.075%。
 しかも変動金利だから、住宅ローン適用金利の変更は年2回で、4月と10月。

 毎月ビクビクすることはないが、日銀政策金利の予測には敏感になる。
 だって、今現在。
 急に、住宅ローン金利を3%台にしろと言われたら、かなりキツい。
 少なくとも、自家用車を手放さざるを得ない状況になります。

 殆ど5000万円の住宅ローンですから。
 住宅ローン金利1.075%が3.0%になれば、毎月返済額の差が約5万円。
 キビしいですよ。

 しかして、住宅ローン変動金利。
 多くの民間金融機関では、5年間「返済額」を変えません。
 が、もちろん、全体の返済金額が変わらないのではない。
 5年間で金利上昇が発生したなら、それだけ「利息返済」分が増していく。
 つまり、「元本返済」がすすまなくなる。
 最悪、利息のみの返済どころか、利息分を超えた部分を5年後払うハメになる。
 しかも、返済額の変更。
 前回分の1.25倍を上限とするルールまであるのが基本。

 有難くもある制度なのですが、金利が上昇した場合、怖い状況にもなり得る。
 いつまでも返済が終わらなくなってしまうワケですから。

 と、ここまでは巷間よく指摘される「変動金利の弱点」です。
 でもねえ。
 今回の金融危機、そして景気低迷もそうですが。
 景気経済が上向けばね、いや素晴らしく上向かずとも安定してくれれば、ね。
 私どもの減収も、歯止めがかかる状況の現出。
 それが訪れて初めて、「日銀利上げ」も実行されるのでしょう。

 つまり、住宅ローン変動金利の上昇と景気回復とは完全にリンクしている。
 だから、2009年10月以降の住宅ローン。
 住宅ローン変動金利の上昇時があるなら、それは景気安定時。
 私たちの収入について「安定感」を持てるようになってからの話だろう。
 そう、予測出来る。


 2009年10月25日(日曜日)の日本経済新聞。
 3面、経済面です。

 見出しが「住宅ローン「返済困難」続出」。
 三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行。
 大手銀行で、2009年4月以降「住宅ローン返済困難」の相談が急増という。

 原因は、もちろん減収や失職。
 私だって、他人事じゃありませんもの。

 民間調査機関によると、主な東証一部上場企業の冬のボーナス。
 平均して13.1%の減だとか。
 でも、失職するより「楽」ですけれど。

 住宅ローンを扱う民間金融機関。
 その8割以上が、「景気低迷による延滞の増加を懸念」しているそうです。

 大手銀行。
 住宅ローン「返済期間の延長」など相談に乗る専任組織を設置、担当者も増員。

 日銀によれば、民間金融機関の住宅ローン残高。
 2009年8月末で約111兆円で、融資全体の4分の1に上るという。

 かつて、安心ドル箱の住宅ローン。
 「磐石」の審査を経たはずの住宅ローン融資に、返済の暗雲たちこめる現在か。

 無理のない住宅ローン。
 そして、借りるなら変動金利で、「長期」を見据えた様子見の姿勢。
 2009年から2010年の住宅ローン戦略、そんなところではないですかね。

 それではまた、お会いしましょう。
 



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