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住宅ローンリアル体験レポート2016

2009年4月住宅ローン借換え真実序章

 住宅ローンマスターです。

 前回、3月7日の記事から2週間が過ぎまして本日は22日の日曜日。
 早いものです。

 思えば、3月の第1週。
 本邦、日経平均株価は7500円を割り低迷。
 3月5日、7500円から頭を出すや反転。
 3月10日には、7000円を割るところまで追い込まれています。

それから再びの反転は見事。
 3月12日の反落を挟み、一気の上昇。
 18日には、8000円を回復。
 19日は、少々下げて8000円を割っていますがね。

 NY株式市場でも同様。
 ダウ平均株価は週初2日、7000ドルを割ると週末6日、6500ドル割れ。

 しかし、3月10日。
 6500ドル付近から怒涛の反転を開始。
 18日には、7500ドルを超えてきました。
 NY同様その後、週末は続落しましたが。

 3月10日。
 米金融最大手シティ・グループ。
 シティのCEOが従業員へ送った「2009年1〜2月黒字確保」との書簡。
 加えて伝えられた、米当局によるシティへの緊急追加融資の検討。

 一連の報道が10日。
 シティ株の25%上昇を生むばかりか、金融関連そして市場のムードを変えた。
 7500ドルに至るダウ平均株価高騰への嚆矢となったわけです。

 11日からの日経平均株価。
 NY市場に追随する動き、いつもどおりの展開でした。

 そして3月18日。
 米連邦準備理事会(FRB)の公開市場委員会(FOMC)。
 以下は日本経済新聞同日付けの記事です。

 〈FRB、長期国債3000億ドル購入 FOMC、「ゼロ金利」維持〉
 【ワシントン=大隅隆】米連邦準備理事会(FRB)は18日の連邦公開市場委員会(FOMC)で、最重要の政策金利であるフェデラルファンド(FF)金利の誘導目標を現行の年0―0.25%に据え置くと決めた。市場への資金供給策として焦点となっていた長期国債買い入れに踏み切ることも決定。「向こう半年間に最大3000億ドルの長期国債を購入する」とした。
 声明では「住宅ローンと住宅市場へのさらなる支援策を供給するため、FRBのバランスシートをさらに拡大する」と表明。「住宅ローンを裏付けとする資産担保証券の買い入れ額を7500億ドル増額し年内の購入額を1兆2500億ドルにする」とした。
 FRBが進める個別市場への資金供給(信用緩和)を拡大すると同時に長期国債買い入れで設備資金などの長期金利全般の借入金利抑制につなげる。声明は「FOMCはバランスシートの規模と構成を引き続き注意深く点検する」とした。 (03:20)

 発表を受けて18日。
 NY市場株価上昇幅は約90ドル、特別大きいものではなかったが。

 為替市場が大きく反応。
 (ドルによる)国債購入=(市中の)ドル流通量の増大によるドル価値希薄化。
 また、FRB国債購入=市場での国債買い殺到=長期金利低下=ドル価値低下。
 さらに。
 FRB国債大量購入=同バランスシートの拡大そして悪化懸念=ドル信認低下。

 ということで、対外貨でのドル急落。
 ドル/円レート、18日の98.58ドルから19日94.44ドルまで下降。
 4ドルも下げました。

 ユーロ/ドルなど3月3日以来の「ユーロ高」基調、依然継続ですがね。


 2009年3月も下旬。
 第4週の株式そして外国為替市場の動向が気になるところですが。

 ユーロ高、どこまで続く、とかね。

 で。
 住宅ローンです。

 私、横浜銀行から住友信託銀行へと住宅ローンの借換えを申請中でしたが。
 先日、ついに本審査を通ったとの連絡をいただきました。

 横浜銀行「全期間マイナス1.2%金利優遇」から「同マイナス1.4%優遇」。

 0.2%の金利差。
 でも、総支払額の差が100万円以上。
 現在、約4500万円の住宅ローン額です。
 そして、借入期間が殆ど30年だから。

 だから、ね。
 決行しました。
 住宅ローン借換え。

 横浜銀行で借りていた住宅ローンがぴたり5000万円の35年。
 「保証料」が100万円以上だったハズですけれど憶えていない。
 マンション業者の方で負担してくれたから、一部ですけれど。

 今回の住宅ローン、住友信託銀行への借換え。
 条件が2つ。
 借入額4500万円。
 借入期間25年以内。

 横浜銀行の住宅ローン、ちょうど3月で4年経過。
 住宅ローン借入期間が残り31年。
 でも意地もあり、少々無理して(額は決して大きくないけど)繰上げ返済実行。

 結局、3回の繰上げ返済。
 だって、税金の「住宅譲渡損繰越し控除」。
 つまり住宅を買換えて、前住宅の住宅ローン残債が発生する場合。
 買換え(前住宅売却)時の残債額の範囲で、所得税と住民税が控除される。
 買換え時を含め最大4年間の税控除、要するに所得税と住民税が免除される。

 私の場合。
 買換え時の住宅ローン残債が大きいから、4年間の所得税と住民税が全額免除。
 所得税は買換え実施年から年末調整で戻り、住民税は翌年から自動的に控除。

 ということで、住宅ローン「意地の」繰上げ返済。
 税金の控除額を考えれば、雀の涙程度でしたが。
 それでも、3年間と少々、住宅ローン借入期間の短縮が出来たようです。

 いや、実はね。
 配偶者がコツコツと「繰上げ返済」を画策していたようなのですよ。
 私、不覚にも詳しく知らなかったのですが。
 住宅ローン。
 3〜4年間もの借入期間を短縮するとなれば、決して「安く」ない。
 いやはや、なんとも感謝です。

 で、更に2年間と少々の住宅ローン期間短縮で25年。
 それから、借入額を4500万円に設定する。
 つまり、私の場合「住宅ローン期間25年で4500万円」。
 これが、住友信託銀行住宅ローンセンター担当の出された「条件」でした。

 「諸費用」を別にしての4500万円、期間25年の「借換え」です。
 「住宅ローン借換え」、私の場合「諸費用」は以下のとおり。

  1. 保証料:776,601円。
  2. 保証料手数料:31,500円。
  3. 抵当権設定登記料:180,000円。
  4. 抵当権抹消登記料:2,000円。
  5. 司法書士報酬:56,000円。
  6. ローン契約書印紙代:20,200円。
  総額:1,066,301円。

 100万円以上の、住宅ローン借換え「諸費用」。
 うーん。
 でも、借入額4500万円以上で借入期間25年より長く設定したら。
 そしたら、106万円でも済まなくなります。

 だから、私の「住宅ローン借換え」。
 期間25年の4500万円が限界。
 だから。
 「諸費用」部分は、我が配偶者の貯金でカバーしますよ。

 それでも、うーん。
 やはり厳しい選択だったか、金利0.2%差の「住宅ローン借換え」。

 しかして、住宅ローンリアル体験レポートです。
 住友信託銀行「本審査」を通過して私、晴れて横浜銀行へ連絡。
 住宅ローン「一括返済手続き」を確認しましたよ。

 住宅ローンの「借換え」。
 その実質である「お金」の流れは単純。
 すなわち。
 「新」金融機関から「お金」が「旧」借入金融機関へ支払われて「一括返済」。
 その「新」金融機関へ、住宅ローン借入金額を返済していく訳です。

 「借換え」実行日を決めて、それまでに。
 「旧」住宅ローン口座へ「新」住宅ローン金融機関から一括返済額を振込む。

 住宅ローン「借換え」実行日その他について、次回報告いたします。


  《 本日のポイント 》

 ☆ 3月22日現在の日米株式相場、10日付近を底にして回復基調が鮮明か。

 ☆ 外国為替市場、米当局の国債買取発表で株価堅調もドル全面安の展開へ。

 ☆ 住宅ローン借換え審査も金融機関、慎重を期してか案件殺到か時間を要す。

 ☆ 住宅ローン借換え、借り手が借入額と期間の縮小を余儀なくされる状況か。


 それにしても、今回の住宅ローン借換え。
 本審査に時間がかかった気がするなあ。

 前回は、公的機関(住宅金融公庫と横浜市助成公社)から横浜銀行への借換え。

 今回、横浜銀行から住友信託銀行。
 日本を取巻く経済状況が、全く違うからなあ。

 未曾有の金融経済危機の中での、「全期間マイナス1.4%金利優遇」です。

 2008年後半の「リーマンショック」以降。
 住宅ローン状況も一変して、変動金利派が多数を占めるとか。

 住宅ローン変動金利「全期間マイナス1.4%」の金利優遇。
 住友信託銀行とりそな銀行。
 さぞかし申込が急増しているのではないかな。

 思えば2008年の年末。
 住友信託銀行の住宅ローンセンター。
 担当の方が親身になってくれて。

 金利差の大きいうちに(当時、横浜銀行の店頭基準金利2.8755%)。
 少しでも早く、借換え実行を目指すべく。
 住友信託銀行、2008年中の12月から基準金利を2.475%へ引下げ。
 優遇金利差0.2%と店頭基準金利差0.4%で、実に0.6%の金利差です。

 でも、私の側で「仮審査」借入額と借入期間を変更。
 それで、一から「仮審査」のやり直し。
 団体信用生命保険の審査にも手間取りましたし、ね。

 結局、私の住宅ローン借換え実行。
 3月中も、もちろん無理。
 4月の実行となってしまいました。

 つまり、店頭基準金利差0.4%の恩恵には与れませんでした。
 さすがに横浜銀行も定例の4月。
 住宅ローン基準金利を0.4%下げて、2.475%としましたから。

 それにしても、2009年の住宅ローン事情。
 年明けからの数ヶ月、活況を呈しつつあるかの感すらします。
 住宅ローンセンターの面会予約も取りづらいくらい。

 マンションのモデルルームへ人が戻ってきた、との声もききます。
 「大幅な」値引きもあるのでしょうがね。

 不動産業界の苦闘は相変わらず、の模様ですが。
 どうなるのか、2009年以降の住宅ローン。
 予断を許さない状況が続きます。

 それではまた、お会いしましょう。
 
 
 
 
 
 
 


 



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