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住宅ローンリアル体験レポート2016

2009年2月住宅ローン金利動向研究

[ニューヨーク 12日 ロイター] 米連邦住宅貸付抵当公社(フレディマック)が12日に公表したデータによると、同日までの1週間の期間30年(固定)の住宅抵当金利は5.16%となり、前週に付けた2カ月ぶりの高水準から0.09%ポイント低下した。

 同金利は1年前は5.72%の水準にあったが、今年1月には1971年の調査開始以来最低の4.96%をつけている。

 フレディマックのチーフ・エコノミスト、フランク・ノサフト氏は「期間30年の固定住宅ローン金利は現在、昨年7月24日につけた2008年のピークから約1.5%ポイント低い水準にあるため、ローンの借り換え需要が高まっている」と指摘。「借り換えることにより、20万ドルの住宅ローンの場合、毎月の返済額が約188ドル減少する」と述べた。

 米議会ではまもなく総額7890億ドルの景気対策法案が成立する見込みとなっている。政府が住宅ローン金利を4%近辺までに引き下げることを目標に掲げ、約8000ドルの住宅購入税の減税を実施するのではないかとの期待が膨らんでいる。

 住宅ローン金利が再度低下し始めたものの、アナリストの間では、金利のさらなる低下を見込んで住宅購入やローンの借り換えが手控えられているとの見方が強い。

 住宅ローンマスターです。
 本日、2009年2月28日(土曜日)。

 何時の間にか、2月も最終日であります。
 それにしても、我が日本の住宅ローン。
 2009年に入っても、怒涛の「低金利優遇キャンペーン」。

 一方、世界金融経済危機の震源地アメリカ。
 引用のNY2月12日付ロイター記事が示唆する「住宅ローン様子見」姿勢。

 2009年。
 アメリカの住宅ローン金利(長期30年固定)が4%へ低下したとしても。

 日本の「超長期」住宅ローン2009年2月適用30年固定金利。

 〈メガバンク住宅ローン〉
 三菱東京UFJ銀行同金利:2.95%。
 りそな銀行同金利    :3.15%。
 みずほ銀行30年固定金利:3.44%。 
 三井住友銀行同金利   :3.56%。

 〈フラット35(最長35年固定)住宅ローン〉
 NTTファイナンス
  35年固定金利:3.02%、融資手数料:融資額1.155%(優遇)。
 SBIモーゲージ
  同金利    :3.02%、融資手数料:1.785%。
 オリックス(マンション専用ローン)
  同金利    :3.02%、融資手数料:1.785%。
 「保証料」の代わりに必要となるフラット35の「融資手数料」、安いですよ。
 NTTファイナンス融資手数料、提携会社用「優遇」でない場合1.26%です。

 2009年2月適用。
 日本の「超長期30年〜35年固定金利」住宅ローン。
 金利3.00%時代へ突入の予感ですよ、いや金利2%台への挑戦ですか、ね。

 それにしても、2009年前半の日本住宅ローン事情。
 景気経済の落込みと比例して、住宅ローン金利も(融資など)手数料も下がる。

 家計の苦しさに寄添うような、住宅ローンの温かさ。
 住宅ローン減税も、いまだかつてない規模の大きさだ。

 しかし、ですよ。
 現実の住宅購入あるいは住宅ローン設計を考えてみると。

 冒頭紹介したアメリカ住宅ローンの状況と同じですよ、日本でも。

 アメリカ超長期(30年)固定住宅ローン金利は4%を目指し。
 日本の超長期(35年)固定住宅ローンは金利2%台を窺う。

 だけれども、「住宅ローンを利用する側」の姿勢では、日米で全く共通。
 「様子見」でしょう。
 だって、さらに「住宅ローン金利低下」を望めそうな展開ですから。


 ところで。
 現在の日本経済、その惨状を今さらながらに知らしめた指標があります。
 2月16日発表の2008年10〜12月期GDP(速報値)。

 【10―12月期の実質GDP、年率12.7%減 35年ぶりの減少率】

 内閣府が16日発表した2008年10―12月期の国内総生産(GDP)速報値は物価変動の影響を除いた実質で前期比3.3%減、年率換算で12.7%減となった。マイナス成長は3・四半期連続。減少率は第一次石油危機だった1974年1―3月期の年率13.1%減に続く約35年ぶりの大きさ。世界不況の影響で輸出が過去最大の落ち込みとなり、個人消費、設備投資も大きく減った。日本経済は欧米に比べても落ち込み幅が大きい内外需総崩れの状態。09年1―3月期もマイナスとなる公算が大きく、政府・与党は追加経済対策の検討を急ぐ。

 3・四半期連続のマイナス成長は、IT(情報技術)バブルの崩壊で景気が後退した01年4―6月期から10―12月期にかけて以来。10―12月期の実績は日経グループのQUICKが「コンセンサス・マクロ(経済予測)」で民間調査機関30社に聞いた直前の予測の平均値(前期比年率11.8%減)を下回った。

 10―12月期の実質成長率への寄与度を見ると、輸出から輸入を差し引く外需が3.0ポイントのマイナスだった。マイナス幅は73年4―6月期など過去4回あった0.8ポイントを大きく上回り、外需はかつてないスピードで落ち込んだ。

 内訳では輸出が前期比13.9%減と、これまでの最低だった75年1―3月期の9.7%減を下回る過去最悪の減少だった。自動車や電子部品など日本企業が強い主力製品の需要が世界的に冷え込み、円高も下押し要因となった。輸出先も高成長を続けてきたアジア向けの落ち込みが大きかった。輸入は2.9%増だった。

 内需の寄与度は0.3ポイントのマイナス。GDPの5割強を占める個人消費は前期比0.4%減った。米大手証券リーマン・ブラザーズが経営破綻した昨年9月以降、株式相場の下落などから消費者心理が大きく悪化した。

 設備投資は5.3%減と、01年10―12月期以来の減少率だった。輸出の落ち込みに伴う収益減や先行き不安に見舞われた企業が投資を中止したり、先送りしたりした。住宅投資は5.7%増。

 生活実感に近い名目GDPは前期比で1.7%減、年率は6.6%減。原油などの値下がりでGDPから差し引く輸入品の価格が下がり、国内で生む付加価値を減らす効果は弱まった。このため名目が実質を下回りデフレにあるとされる「名実逆転」は8・四半期ぶりに解消した。

 08年暦年ベースのGDPは実質で0.7%減、名目は1.6%減。実質は9年ぶり、名目は5年ぶりのマイナス成長。前回の景気後退局面だった01年は実質で0.2%増のプラス成長を維持しており、07年11月に始まった今回の後退が深い落ち込みとなっていることが確認された。

[2月16日/日本経済新聞 夕刊]

 長い引用になりましたが、注意すべき点は3つ。
 @ 1974年第一次石油危機以来の大幅なGDP下落。
 A 3・四半期連続、更に次期09年1〜3月期もマイナス成長の公算。
 B 中でも「輸出」の落込みは、75年1〜3月期をも下回る過去最悪。

 2月16日発表の日本GDP大幅下落の影響。
 東京株式市場。
 日経平均株価は2月16日から24日まで、ほぼ一直線に約500円下落。

 注目すべきは、外国為替市場。
 日米欧の株式市場が低調ならリスク回避の「円買い」で円高が進む。
 それが2009年2月前半までの、変わらぬ「為替の流れ」でしたが。

 「日本GDP大幅マイナス成長」を見越したかの、ドル/円レート。
 2月12日から27日まで(22日を除き)、ドル/円一気の上昇(円安)。

 日経平均が下げようが、円が売られ。
 25日以降、日経平均が戻そうが、やはり円がドルに対して売られた。

 ユーロしかり。
 ユーロ/円相場。
 2月17日まで揉み合った後の18日からユーロの「上げ」が始まる。

 日本株式市場が下げて、対円でユーロ上昇加速。
 ユーロ/円レートは、116円から124円台まで円安が進んだ。

 2月10日NY株式ダウ平均株価8200ドル台から27日7062ドルまで。

 米国株式市場も下落の一途を辿る中での、円安昂進ですから。
 外国為替の潮目が、完全に変わった。

 「円売り」の始まりです。
 日本株が売られ、遂に日本通貨「円」までが売られるに至った。

 日本の実体経済。
 市場予想を遥かに上回る毀損と弱体化。
 世界のマネーから、日本の経済が見放されたという訳です。


  《 本日のポイント 》

 ☆ 2009年2月米国超長期固定住宅ローン金利、当局の目標は4%付近。

 ☆ 2009年2月、日本の住宅ローン「フラット35」金利なんと3%付近。

 ☆ 2009年2月住宅ローン、日米ともに更なる低金利期待の様子見ムード。

 ☆ 09年10〜12月期GDP速報値、年率驚愕のマイナス12.7%成長。

 ☆ GDP大幅マイナスに象徴される日本経済弱体化で、「円」まで売られる。


 私自身の住宅ローンですがね。

 2008年末に決断した「借換え」ですが。

 「毎月の支払額」と「支払い期間」を変更して、仮審査のやり直し。

 「団体信用生命保険」加入のための、「水虫」診断書依頼など。

 手続きに時間を要して、本審査の結果待ちですよ。

 担当の方から、「余程のことがない限り大丈夫でしょう」とは言われてますが。

 本審査通過決定の知らせを受取ってからの、手続きですが。
 @ 今まで利用の金融機関で「ローン完済日」を決める。
 A 「ローン完済日」までに、借換先金融機関で「借入」手続きを完了させる。

 つまり、「旧借入先金融機関」から見れば、単に一括返済して貰うだけのこと。
 その一括返済全額を拠出するのが「新借入先金融機関」という訳だ。

 私の場合。
 「旧金融機関」が横浜銀行。
 「新金融機関」が住友信託銀行。

 横浜銀行が、当時(4年前)珍しかった「全期間マイナス1.2%金利優遇」。
 住友信託銀行が、「全期間マイナス1.4%金利優遇」。

 住宅ローン「金利差」、たったの0.2%ですよ。

 2009年2月適用「店頭基準金利」が、横浜銀行2.875%。
 住友信託銀行は、2.475%。

 2月適用金利で比較すれば。
 「優遇差0.2%」+「基準金利差0.4%」=「総金利差0.6%」

 しかし、住友信託銀行担当の方が「正直に」示唆してくれましたが。 「横浜銀行を含めて他行も4月には、基準金利を2.475%へ下げますよ」。

 大手銀行ではね。
 私の知るところ「横浜銀行」と「三菱東京UFJ銀行」ですよ。
 2009年2月現在、住宅ローン「店頭基準金利」2.875%のままなのは。

 それはそれとして。
 2009年4月、住宅ローン基準金利が2.475%に揃うなら。
 私の住宅ローン「借換え」金利差、たったの0.2%。,br>
 いくら、4000万円以上の住宅ローン借入額で、借入期間20年以上でも。

 「保証料」など含め総額100万円を超える「諸費用」を考えれば、無謀です。

 みずほ銀行の住宅ローン担当の方も仰ってくれましたっけ。
 「金利差0.2%なら、借換えない方が賢明ですよ」。

 でもね。
 住友信託銀行の「機敏な」住宅ローン店頭基準金利設定と。
 同じく「機敏な」(金利)優遇キャンペーン企画と。

 つまり、私。
 住友信託銀行の将来へ「投資」しようと考えたのかも知れないです。

 ちなみに、「りそな銀行」も「機敏」です。
 りそな銀行の住宅ローン。
 「全期間マイナス1.4%金利優遇」で「店頭基準金利2.475%」。
 住友信託銀行と同水準です。

 私の住宅ローン「借換え」。
 本審査の結果待ちです。

 「本当に良かったのか」と邪念も湧きますがね、正直なところ。

 それではまた、お会いしましょう。



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