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住宅ローンリアル体験レポート2016

2009年住宅ローン金利動向研究序章

 住宅ローンマスターです。

 2007年度より、私、住宅ローンなら変動金利と信じておりましたよ。

 最初のマンション購入、バブルの熱も冷めやらぬ1994年。
 「バブル崩壊」とは、後に気づくもの。
 すぐにでも「バブル景気再び」と、虎視眈々。
 好景気の高金利、その前に「固定金利」、との勢いで住宅金融公庫で3.50%。
 横浜市助成公社が3.75%。

 住宅ローン金利、早晩4.0%を超えるのだから早めの固定金利で「利確」と。

 住宅金融公庫。
 ステップ返済と申しまして。
 6年目以降と11年目以降で金利が上がる。
 今で言う、サブプライムローン(の先駆け)です。

 アノ頃を思い出せば、長期固定住宅ローン金利が2%台なんて夢のまた夢。

 そして私。
 ひょんなことで、3年前。
 多額の「残債」を抱えながら、なんとマンションを買換えました。

 その時、住宅ローンも借換え。
 横浜銀行「全期間金利優遇マイナス1.2%」。
 なんとも斬新だったことよ。

 当時まだ、店頭基準変動金利が2.375%。
 マイナス1.2%で1.175%。

 間もなく、あれよあれよと日銀、ゼロ金利からの連続利上げ。
 店頭金利も2.875%。
 マイナス1.2%で1.675%。

 優遇後の金利が2.0%を超える状況なら固定金利へコンバート。
 そう考えもした2007年夏。
 米国から、住宅サブプライムローン問題が聞こえてきたわけです。

 本日、1月27日(火曜日)。
 日本経済新聞朝刊。
 大手銀行4行。
 三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行そして、りそな銀行。

 2008年12月実行の住宅ローン。
 その住宅ローン実行額、変動金利の割合が5〜9割に達したと報じています。
 とくに、りそな銀行においては住宅ローン実行額の「9割」が変動金利とはね。

 住宅ローン、各行2007年12月の割合が、3〜7割。
 2006年同月は、1〜2割と伝えられていた記憶がある。

 現在、多くの住宅ローン利用者が「金利先行きの下降傾向」を読んでいるのか。

 「金利先行き下降」がない、つまり現在の金利が「底」なら固定金利ですから。

 店頭基準変動金利が現在以上下振れする「のりしろ」は少ない。
 4月(「金利見直し月」)での0.2%ダウンで2.475%が下限。
 日銀政策金利が0.1%から0.0%になったとして(完全な0%金利)。
 数年前まで続いていた「2.375%」です。

 問題は長期固定金利。
 住宅ローン「変動金利」は日銀政策金利(無担保コール翌日物誘導目標)に連動。
 だが長期固定金利は、新発十年物国債利回りに連動する。

 現在の利回りが先週から0.010%下げて、1.220%と低水準をキープ。

 利回り、さらに下降傾向が強まり1.1%台が定着するようだと。
 住宅ローン「長期固定金利」もさらに下がる余地がある。

 そして、変動金利にも言えることだが。
 「金利優遇キャンペーン」。
 2008年12月の「住友信託銀行全期間マイナス1.4%優遇」が目を惹く。

 が、それ以上の「優遇キャンペーン」が2009年、登場しないとも限らない。


 欧州の経済。
 実はアメリカ以上の危機的な状況にあると言われる。

 そして各国政府が公的資金を米国以上の忌憚のなさで注入する。
 英国RBS(ロイヤル・バンク・オブ・スコットランド)。
 2008年通期最大280億ポンドの最終赤字の見込み。

 ドイツ最大手ドイツ銀行。
 同39億ユーロの最終赤字見込み。

 フランス金融大手BNPパリバ。
 30億ユーロ程度の黒字だが前年比6割減益。

 英国政府。
 金融機関の将来損失を政府が肩代わりする第二弾の対策をまとめたばかりだが。

 英ポンド、とうに世界の基軸通貨を地位を失っている。
 英政府の度重なる公的資金注入や不良資産買取策。
 中国や日本が米国債ほど英国債を買いその穴を埋めることはないだろう。

 今や、欧州経済の「台風の目」はイギリス。
 大手英銀RBSの「国有化」観測が流れるとポンドそしてユーロが売られ。
 同バークレイズ「追加資本注入の不要」声明を出せばポンドとユーロ高となる。

 英金融機関の動向に一喜一憂状態。
 なんともセンシティブなことよ。

 英国コケたら欧州ユーロもタダでは済まないですから。

 外国為替市場ユーロ/円レート116円〜119円までの動き。
 先週21日(水曜日)NY市場(日本時間22日深夜)のような急落はないが。

 先日、日産ゴーン社長がアブダビでの会合で講演した際、言及したのが以下。
 「自動車販売、ピーク2007年の水準まで戻すのに今後7年を要すだろう」。
 景気完全回復まで7年かかるとの読みです。

 一方、トヨタ自動車は2009年秋口から回復基調に入ると見ているようです。

 景気回復が確認されるなら、金融市場の好回転がスタート。
 マネーの循環が活発になる、そのスピードも早いはずです。

 一進一退の状況の中で、段を上がるようにグングンと株価が上がり外貨も上昇。

 ジワジワ「金利」も上がるでしょう。
 そして日銀政策(誘導目標)金利が「利上げ」を始めれば、住宅ローン。
 店頭基準変動金利が連動して、グンとアップする。

 それが2009年度中、有得るかどうか。

 分からない。
 でも、一度「利上げ」が実行される状況になれば、日銀のこと。
 連続して「利上げ」してくると思います。

 逆に言えば、そこまで機が熟してからでないと「利上げ」出来ないだろう。
 もちろん、アメリカFRBの「利上げ」を待ってからのことです。
 そして、アメリカ経済。
 オバマ新大統領の大型景気対策が議会で承認され「勢い」のまま実施されれば。

 景気が「奇跡の」早期回復軌道へ乗る可能性もある。

 いよいよ深刻さを増すかにしか見えない経済状況だからこそ。
 景気回復の芽が伸び始める兆候に敏感である必要もあるわけです。


  《 本日のポイント 》

 ☆ 住宅ローン金利今後の状況予測で過去のデータに過度の執着は禁物だろう。

 ☆ 09年の世界景気危機、台風の目となるのが金融大国イギリスの浮沈。

 ☆ アメリカ大型景気対策の行方次第で、09年度中景気回復の前兆もあるか。

 ☆ 一方、景気低迷の長期金利低下が続けば住宅ローン固定金利一層の下落も。


 全く、新発十年物国債利回りですが1.2%台での推移が続きますからねえ。

 住宅ローン2009年2月適用金利も、気になるところです。
 春まで住宅ローン金利「一段安」があるか、どうか。

 そして、優遇キャンペーン。
 「危機的な」世界水準からすれば資本余力のある日本の金融機関。
 大手行の「安定した」収益源としての、住宅ローン。
 「低金利」&「厳格審査」戦略をさらに強化するでしょう。

 住宅ローン、多くが数千万円の「ローン」ですから。
 些少な金利差でも、十数年後莫大な(百万円以上の)支払額差を生みます。

 金利差。
 金利動向。

 2009年2月を迎えようとしている今。
 世界の景気動向から、目が離せません。

 それではまた、お会いしましょう。
 



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