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住宅ローンリアル体験レポート2016

2009住宅ローン変動借換えタイミング

 住宅ローンマスターです。

 2008年も行く年、2009年の来る年。
 そんな気分の12月27日。

 26日で、公務員の方たち仕事納めだったのだろうな。

 働きたくても、時間短縮。
 辞めたくなくても、肩たたき。

 年末、怒涛の雇用不安が民間企業を襲うハメになろうとは。

 2007年。
 昨年の夏頃、米の住宅サブプライムローン破綻が報じられ始めた時。

 住宅バブル崩壊が金融不安(信用収縮)へと至る道筋を予想することは出来た。
 が。

 実体経済への影響が、かくも早くしかも壊滅的なかたちで顕れ続けようとは。

 米欧の金融危機、日本への影響は「限定的」と喧伝されてましたから。
 2008年、今夏まで。

 9月15日、リーマン・ブラザーズ破綻後。
 世界の金融市場が激動。
 外国為替市場も激震が走る。

 ユーロ/円レートが113円まで下落。
 12月27日、日本時間で土曜日早朝。
 アメリカ市場の終値で127.39−44円をつけたユーロ/円がです。

 ちなみに、ドル/円レート90円台前半まで回復。

 そして。
 住宅ローン金利。

 日銀、0.5%「政策金利」を10月0.2%そして12月0.2%下げて。

 現在0.1%。

 メガバンク4行。
 10月日銀利下げを受けて、12月適用金利を0.2%引下げたのが3行。
 1行据置いた三菱東京UFJ銀行も、12月優遇金利を0.2%マイナス。
 住宅ローン金利「全期間マイナス1.4%優遇」とした。

 「借換え」のインターネット申込なら、さらにマイナス0.1%。

 「借換え」かあ。


 「借換え」のタイミング。

 私、横浜銀行で5000万円を「全期間マイナス1.2%優遇」変動金利。

 期間35年を当初1年以内の「繰上げ返済」で、気づいたら30年弱へ。

 しかし2年目以降の「繰上げ返済」が一切出来ない。
 「譲渡損(物件売却後もローン残債)」税金控除を受けていてもムリ。

 住宅ローン「借換え」タイミング。

 私の「変動金利」戦略。

 前物件(生まれて初めてのマンション購入)時の「固定金利」。
 住宅供給公社と横浜市助成公社の超長期(35年)固定金利。
 住宅公社が3.4%。
 横浜市助成公社が3.75%。

 住宅供給公社、おまけに「ステップ返済」。
 この原理が「サブプライムローン」と同じ。
 要するに、5年後「金利」が上がるシステム。

 結局それで5年後の住宅ローン金利。
 住宅公社と横浜市助成公社の金利平均が約4%になってしまった。

 当時の私。
 「バブル再来」を真面目に信じていましたから。
 住宅ローン金利4%台が「相対的に」低く見える時代再びの到来を。

 それが95年から2005年までのことか。

 日銀「ゼロ金利政策」の影響で。
 2001年4月から2006年10月まで住宅ローン変動金利の「変動」なく。
 2.375%でした。

 ああ、あの時。
 マンション買換え、住宅ローン借換えを決断しなければ。
 4%和製「サブプライム」ローンを返済し続けていたのか。

 ちょっとゾッとしないでもない。

 しかし当時の90年代。
 誰が、その後10年間の住宅ローン金利。
 その金利の停滞、いや下落を予想したろうか。


 住宅ローン2009年。

 2008年12月の日銀「0.2%追加利下げ」が反映されることだろう。

 つまり、2009年。
 「変動金利」なら4月定例の金利見直し時。
 住宅ローン「変動金利」の店頭基準金利が引下げられる可能性濃厚。

 場合によっては、住宅ローン1〜3月適用金利の(緊急)利下げも有り得る。

 だって、国債新発十年物利回り。
 この「利回り(金利)」が住宅ローン「長期固定金利」に連動するのですが。

 「利回り」1.2%を割ろうかという下落(国債価格の上昇)。

 住宅ローン金利「変動」も「長期固定」も、2009年以降下落が予測される。

 アメリカが既に「ゼロ金利」。
 つまり政策金利誘導目標を0.00%〜0.25%へ置いた。

 しかも「政策効果」を確かにするため、「ゼロ金利」継続をFRBは表明する。

 麻生太郎首相の日本政府も「国策」として住宅市況の活性を最重視。
「史上最大規模の」住宅ローン減税を発表している。

 内外全ての状況が、今後住宅ローン金利の低下を示唆する。

 住宅を新規で購入するには、まだ早いのかもしれない。
 価格下落の余地がある、という意味で。

 しかし。
 住宅ローンの「借換え」。

 「低金利」の恩恵を享受するには、早いほどよい。
 「変動金利」ならね。

 2009年の住宅ローン。
 やはり年初から、目が離せません。


  《 本日のポイント 》

 ☆ 日銀追加利下げが2009年初頭から住宅ローン変動金利の低下を導く。

 ☆ 国債市場の価格上昇(利回り低下)が進行中、長期固定金利下落を生む。

 ☆ 米の超金融緩和(ゼロ金利)政策「長期」継続示唆、金利低下も長期化。

 ☆ 住宅ローン金利「変動」・「固定」ともに2009年の低下が予測される。


 住宅ローン。
 だから、どうすべきか。

 「固定金利」なら、様子見。
 「変動金利」なら、借換え。

 しかし見逃してならないのが、「金利優遇キャンペーン」です。

 つまり、2009年。
 さらなる「優遇」が有り得るか否か。

 住宅市況の活性が麻生政府の「国策」である限り、「優遇」競争が激化する。

 そう見えます。
 金利優遇。
 保証料無料。
 事務手数料の低減。

 それを考えれば、2009年の住宅ローン。
 「借換え」も今少し様子見がベターなのか。

 判断が難しい。

 しかし、私。
 重い腰を上げて、動こうと思います。

 久々の「実践」なるか。

 それではまた、お会いしましょう。

 



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