カスタム検索
住宅ローンリアル体験レポート2016

2008住宅ローン借入関係と裏ワザ

 2008年の住宅ローンマスターでございます。

 また、お目にかかります。

 先日来、繰返して来ましたように現在の注目とするところ、「原油高」動向であります。

 が、住宅ローン。
 いや、その前に住宅購入。

 2006年以来、前月比マイナス基調が続く住宅販売。
 マンションなど、供給戸数減少。

 2008年首都圏新築マンション7月販売予想こそ、ようやく前月比大幅増。

 すなわち、7月の供給数。
 物件数256件、そして戸数11450戸。

 前月(6月)比で、それぞれ44%と15%の増加。

 地域別で目立つところをまとめると。
 千葉県前月比251%。
 横浜市・川崎市で同159%。
 東京23区は99%とのこと。

 6月、品川区など都心部でのタワーマンション供給戸数が多かった反動ですかね。

 それにしても、2008年7月。
 供給予想戸数が1万戸を突破するのは、2006年6月来1年振りだそうですが。

 もう一つ。
 売れるマンションと売れないマンションがあるのは、世の常なり。

 2008年5月実績で比較すると。
 「駅近」物件でもね。

 申込率、横浜・川崎89%。
 千葉県79%。
 東京23区73%。
 ところが、東京都下53%。
 埼玉県が56%。

 平均坪単価で比べれば、東京23区230.9万円。
 東京都下268.4万円。
 横浜・川崎218.2万円。
 埼玉県155.3万円。
 千葉県151.8万円。

 うーん。
 横浜・川崎は東京23区と比較して、千葉県は埼玉県と比べて「割安」だから買われたのか。

 私、マンション2件目(の重ローン債務者)だから言えるけれど。

 万が一でも「売る」ことを考えたら、「駅近」それも駅から3分以内がベストですよ。
 これ、鉄則です。
 便利度の違いが直接価格に反映する感じ。

 でも、「都心7区」のタワーマンションの利便性といったら。

 3分といかないまでも、複数駅が徒歩5分圏。
 そして、深夜の買い物に困らない。
 免震構造で、本当に地震時の揺れがない。

 高層階なら、緑も視界に入る。

 住戸数が多く、共用施設が充実。

 エントランスから圧倒されますわ。

 当然だけど、価格も高い。今後、どう目減りするかしないか。

 タワーマンション、販売時の「抽選」は当り前。
 人気住戸なら、倍率数十倍に達することもザラですから(販売業者の話半分にしても、です)。

 ところが。
 入居後、数ヶ月もしないうちに「売出し」物件が複数発生してくる。

 その発生率、タワーマンションで高いのですよ。販売戸数が多いことを差引いてもね。

 マンション設備・機能の進化こそ日進月歩、これでもかと洒落て便利になる。

 私はね。
 タワーマンションに限って言えば、入居後売りに出される「新古」住戸狙いが正解だと思う。

 価格も魅力だけれど、「売れ筋」マンションなのかどうかを占うことが出来る。

 人気を保てるのか、否かということです。


 でもね。
 サラリーマンなら普通、住宅ローンを組まずして住宅購入は叶わないだろう。

 そして、各金融機関。
 メガバンクでなくとも、審査を厳格にして債務不履行を徹底的に避けようとします。

 「金利優遇キャンペーン」の恩恵に与るのも、審査を通過してこそのこと。

 我々としては頭と足を使い、好条件の金融機関からの審査通過を勝取るしかないのですが。

 勤続年数が長くない。
 自営業である。
 日本国籍をもたない。

 そんな方を応援してくれるのが、GEローン
 「資格」を細分化して、それに応じて「金利優遇」をしてくれる。

 でも、やはりと言うか「医師」や「弁護士」に対する「優遇度」が高いのだけれどね。

 それに、「頭金」の多寡で「金利」も決められてしまう。

 まあ始めから融資を断るのでなく、「信用度」が低いならその分「金利」を高くしようと。

 TOEICのスコアまで「金利優遇」の対象にする姿勢は、イイのだけれどね。

 それから、勤労者なら「財形住宅貯蓄」を利用した住宅融資。

 2008年4月適用金利が1.94%と2.0%を切りましたがね。

 2008年7月適用金利、2.35%です。
 この「財形住宅融資」、5年毎に金利が見直される固定金利です。

 民間金融機関の「5年固定金利(金利優遇後)」と比べて、有利なわけではないと言えます。

 ただ、少しでも有利な条件を求めて各種金融機関を調べる手間が面倒なら、「財形住宅融資」。

 しかして2008年、「親方日の丸」が安全でも有利でもないのは基本中の基本。

 少しでも将来の費用減を狙うのなら、「面倒な道」を選ぶしかないだろう。

 住宅ローン交渉を有利に進めるのに、自動車ローンなど他の「借入金」は極めて不利。

 住宅新規購入のみならず、借換え時も「他ローン」は整理してから臨むべきですよ。

 それから、融資条件が向上(金利など)しても同一金融機関での借換えは出来ないのが通例。

 私の横浜銀行で一時期、「金利優遇」がマイナス1.2%から夢の1.3%へと伸びた時。

 「借換え」出来なかったことが、今でも悔しい。

 結局ね。
 新生銀行など、保証料無料で事務手数料も安く設定している金融機関もありますが。
 それにしても「借換え」時、「費用」が発生します。

 やはり、住宅ローン一番の裏ワザは、販売業者さんの「援助」かと思います。

 今たまたま、報道ステーションでJR長距離路線バスの運賃値下げのニュース。

 曰く「値引きをすることで乗車率を上げ利益を増す」、戦略だそうです。

 翻ってマンション販売も然り。
 申込率70%を100%へ。

 駅近デザイナーズマンションの「援助」ですが。

 私、3000万円台後半の物件で「300万円応援キャンペーン」というチラシを見ました。

 昨年の話です。

 30戸ほどの小規模マンションでした。
 業者さんの、「必ず売らなくてはいけない」という悲鳴に似た思いが伝わってきましたよ。
 それと、「応援キャンペーン」の恩恵に浴することなく既に購入された方の怨嗟。

 いい物件なのですがね。
 そこまで「応援」されると、却って気味が悪くなってくる。

 小規模集合住宅販売の難しさ、でしょうかね。

 その、マンション。
 3月頃でしたか、一戸売りに出されていましたが早く買い手が見つかったようです。
 すぐチラシを見なくなりましたから。

 「いい買い物」だったのでは、ないですかね。

 タワーマンションと、逆の流れですよ。
 殺到とまでいかないにしろ、申込件数が多いから業者さんも「応援」しなくて済みます。

 買い手からすれば、高い価格のまま購入を余儀なくされる。
 そして、入居後気付けば空住戸がチラホラと。

 いずれにせよ、2008年7月。

 住宅新規購入も住宅ローン借換えも、焦る必要が全くないと言えます。

 少なくとも、年内一杯。
 金利動向も、一定方向へ動かないと思います。


    《 本日のポイント 》

 ☆ 2008年7月、首都圏新築マンション予定販売戸数が前月比大幅増。

 ☆ 同じ「首都圏」といえど人気格差がアリアリ、横浜・川崎や東京23区が高い。

 ☆ 将来「売る」可能性を考えれば、駅近物件が有利なのは基本。

 ☆ タワーマンション人気が続くだろうが、購入時の「割引」なく完売後、割安空住戸の可能性。

 ☆ 逆に小規模住戸、好物件でも完売に苦労すれば、業者捨て身で望外の「応援」がある。


 しかし、住宅ローン。
 これから何処へ向かうのか。

 かれこれ15年前、初めてのマンションを購入した頃。
 私、絶対10年以来の「高金利」時代到来を信じていましたもの。

 バブル再来すらね。

 2008年。
 日本を取巻く経済状況、混迷を深めております。

 サブプライムローン問題による、金融信用不安。

 そして、原油・原材料高のもたらすインフレ懸念。

 ああ、WTI原油先物が143ドルをつけたか。

 混沌。

 皆様、またお会いしましょう。
 
  
 



 住宅ローンリアル体験レポート2016
カスタム検索
×

この広告は180日以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。