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住宅ローンリアル体験レポート2016

2008住宅ローン5月適用借換え決断

 住宅ローンマスターです。

 お久しぶりです。

 いやあ、2008年も5月へ突入。

 連休の盛り、皆様におかれては御健勝のことと拝察いたします。

 思えば4月来、経済見通しも上向き始めたかの感があります。

 3月、1.2%台であった新発十年物国債利回りも5月2日現在、1.6%を超えております。

 すわ、1.7%突入か。

 流れを受け、各行5月適用住宅ローン固定金利を引揚げている。

 そして、優遇金利キャンペーンの行方は如何に。

 5月4日(日曜日)、日本経済新聞。
 11面マネー生活欄。

 「借り換え、残高・期間みて」の見出しで、ローン残高が減ると返済額圧縮効果が薄れると指摘。

 3000万円金利3.5%35年を、残債2000万円金利2.6%で残期間20年の借換え。

 その場合、総支払額148.3万円の軽減。
 借換え費用39.9万円として108.4万円の得になる、と算出しています。

 ところが、例えば3000万円でも。
 金利3.0%35年を、残債900万円金利2.5%残期間8年だとすると。

 総支払額10.5万円の軽減しかならず、諸費用がそれ以上かかれば損が出ます。

 そりゃそうですよ。

 私の周囲でも金利3%以上で借りているのは、残り返済期間10年未満の人ばかり。

 私だって、かれこれ15年程前ですか。
 住宅金融公庫と横浜市助成公社から借りた4000万円の金利平均が3.5%。でしたが。

 2005年「借換え」どころか、マンション買換えたのでしたよ。

 そして現在2008年。
 住宅ローンの話が出れば、「10年以上固定金利」で金利2%台前半は当り前。

 住宅財形を利用して、固定金利1.74%ですって。
 かなりの「長期」でも、だそうですよ。


 で、「借換え」です。

 セオリーとしては、「残高1000万円・金利差1%・残存期間10年以上」。

 ただし、大手行の場合2000万円返済期間20年で約30万円の保証料。
 事務手数料や登記費用を含めると、約50万円。

 ただし、「借換え」の場合、借換え前のローン保証料が一部返戻されます。

 ただ、返済期間が進むほど「戻り」は減ります。
 「35年返済で通常11年目以降だと「戻る」額は4割に満たない」(日本経済新聞)。

 高い「保証料」の4割程度も「返戻金」があればOK、とも思えますがね。

 そして、この日本経済新聞「マネー生活」。

 「主な銀行の借り換え金利と諸費用」として、「7行」を表にまとめている。

 すなわち、借入額2000万円で返済期間20年の場合。
 みずほ、三菱東京UFJ、三井住友、新生、東京スター、ソニー、住信SBIネットの7行。
 「当初固定10年」金利は、最低が新生の1.948%、最高がみずほ2.65%。

 「20年固定」金利でも、最低が新生の2.548%、最高が三菱東京UFJと三井住友。
 2.85%

 一方、「保証料」と「事務手数料」の合計額。
 最高が住信SBIネットで42万円、最低はソニーの4.2万円。

 ちなみに、おなじみ三菱UFJ信託銀行「20年固定」金利が2.60%

 でもね。
 私みたいに、残債約4500万円。
 残存期間約30年の場合。

 メガバンク系金融機関の「保証料」だけで60万超えちゃうよ。

 借換え前「保証料」(5000万円で35年)がどれだけ「返戻」されるかによるけれども。

 だから、私が「20年固定」への「借換え」を考えるなら。
 三菱UFJ信託銀行金利2.6%より、ソニー銀行2.614%が「お得」なのだろうなあ。

 「事務手数料」の圧倒的な安さでね。

 いやいや、違うぞ。
 新生銀行2.548%の「事務手数料」5万円がイの一番で得。

 それでもね。
 私、今でもやっぱり「変動金利」派です。

 状勢、ちょっと微妙になってきましたけれども。

 ええ、新発十年物国債利回りの上昇。
 つい3月1.2%を切るところだったのが、もう1.7%へ向かっているからねえ。

 でも、我々の「賃金」が上がる気配が(全く)ない。

 米FRB(連邦準備制度理事会)のコメントじゃあないが、「下振れ」消えても「回復」もなし。

 一方で、原油と原材料高が昂進、勢いが止む気配全くない。

 日銀金融政策、厳しい舵取りが要求されている。

 ただ、言えること。

 年来囁かれていた政策金利の5月「利下げ」観測は、消滅した。

 アメリカに歩調を合わせるかの如く、景気「回復」とまで言わなくとも「基調」が確認されれば。

 2008年、年内の日銀「利上げ」が実行されることでしょう。

 アメリカNY市場ダウ工業株三十種平均が4ヶ月ぶりに1万3000ドルを回復。

 米1−3月GDP(国内総生産)がプラスの伸び。

 米雇用統計も市場予想を上回った。

 米ISM(サプライマネジメント協会)発表、製造業景況感指数もまた、市場予測を超えた。

 まさにアメリカ、好指数のオンパレード。

 今後5日、ISM4月非製造業景況感指数の発表。
 6日、シスコシステムズ決算発表。

 そして、8日。
 十年物国債入札。
 4月下旬の相場急落を引き摺るようなら、「利回り」さらに上昇。
 長期金利が1.7%に近付きます。


  《 本日のポイント 》

 ☆ 米の各経済指標の市場予想を超える数値(好転)が、投資家心理の改善につながっている。

 ☆ ドル/円レート104円台後半の動き、5月中旬にかけ110円台を狙うか。

 ☆ 米NY株価ダウ平均1万3000ドル、日経平均1万4000円台をそれぞれ回復。

 ☆ 株価好調を受け十年物国債価格は急落、利回り週末2日で1.635%をつける。

 ☆ 日銀「利下げ」の夢(?)は消え、2008年米景気動向を見ながらの「利上げ」も。


 米FRBが政策金利FF(フェデラルファンド)金利「引下げ」を当面見送るとの見方。

 アメリカの金利「利下げ」が打止めになれば、ドル相場も上がる(ドルが買われる)わな。

 ドル/円レート、95円を割る基調になるのではないかとの懸念もどこへやら。

 105円そして110円のレートなら、輸出企業の想定内だ。

 松下電器産業に続き、2ケタ増益見通し企業も出易くなるだろう。

 銀行も含め本邦大企業、新卒者大量採用しましたからね。

 「景気回復」シナリオが整いつつある。

 しかし結局、アメリカ次第。

 アメリカ「サブプライムローンクライシス」の影がつきまとう。

 FRBが「景気下振れ懸念」から「インフレ抑制」に軸足を移したかのように見えてもね。

 ECB(欧州中央銀行)「インフレ抑制」スタンスと足並み揃う如く振舞っても。

 ヨーロッパ足元の景気、決して良くはない。
 アメリカの「景気後退懸念」も、決して払拭されたワケではないのですな。

 「景気」も「金利」もボックス「相場」が続くことでしょう、当面は、ね。

 一部の識者が指摘するように「サブプライム」の余波、少なくとも2〜3年は続くと見ます。

 しかしその間ですら、緩やかな「回復」の流れが継続するのではないか。

 少なくとも今後の景気動向、「流れ」自体が(非常に)悪化する要因が見あたらない。

 住宅ローン金利も、ジワジワ迫り来るモノがありますよ。

 日銀「利上げ」が発表されれば、一気に上振れすることも。

 揺戻しも、あるハズですが。

 2008年後半、住宅ローン「戦国時代」に突入か。

 「様子見」を続けたい私、なのですがね。

 それではまた、お会いしましょう。 
 
 



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